最近，一則消息在深圳樓市圈傳開了。

羅湖新盤推出單套成交15%的傭金獎勵，刷新深圳傭金上限；通常住宅傭金1-4%，公寓3-8%，15%完全算得上是豪傭級別了。

據了解，該項目為羅湖兆鑫H+，15%的傭金對應的是“4.5米層高、52-93平創意空間”產品，備案均價8.9萬/平，以最小52平計算，總價約463萬，15%的傭金約69萬。

也就是說，如果成交，最低也有69萬的傭金，中介開一單，基本2-3年不用愁了。

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一年僅賣出64套...

兆鑫H+，也就是兆鑫匯金廣場二期項目。根據深圳市房地產信息平臺顯示，兆鑫匯金廣場，2020年12月16日獲批預售，推售商務公寓、辦公產品，總計914套。

截至2月16日，后臺數據顯示僅有64套“已備案”，1套“分局鎖定”，其余均是“期房待售”。

除去鎖定的那套，總共913套房，賣出64套，去化率僅7%，這個成績還是花了一年多時間的結果。

就在上個月的1月24日，兆鑫匯金廣場又備案了18套住宅，可去化依然不理想，截至2月16日，后臺數據顯示，僅有1套簽訂認購書。

兆鑫匯金廣場，公寓、住宅都敗陣下來，現又推出15%的傭金獎勵，直接刺破深圳傭金天花板，看得出，開發商已經急了。

實際上，急也沒用，一方面，現在的深圳樓市，深圳新房二手房全面遇冷，降價打折成尋常，換句話說，新房都賣不動了，公寓又怎能獨善其身呢。

數據顯示，2021年商務公寓供應成交都在下滑，全年批售公寓項目26個，總供應面積84.4萬平，同比下降43%；公寓成交面積69.5萬平，同比下降2.8%。

去化周期漫長，貝殼研究中心數據顯示，2021年商務公寓去化周期長達34.6月。

另一方面，公寓有它特定的群體所在，預算不多的剛需一直是公寓成交的主力，2021年深圳300萬以下公寓成交占比達63.5%；賣得好的，比如會展灣水岸廣場、世茂之都、深國際萬科和頌軒等，這些公寓都有一個特點，小戶型、低總價。

公寓成交的另一類，要么非常有錢，這類群體追求的是圈層享受，核心地段的大平層公寓最受歡迎，比如深圳中心天元、恒裕金融中心，以及近來的華僑城新璽，深得有錢人的喜愛。

反觀兆鑫H+，主流價位500-800萬，對于剛需來說上車門檻太高，而富豪們又看不上。高不成低不就，這也是兆鑫+去化一直不理想的重要原因。

再者，兆鑫+地處羅湖，近些年在深圳發展“一路向西”的格局下，羅湖的存在感不斷降低，受大勢影響很明顯，不僅公寓去化不好，住宅也面臨窘境。

但客觀地說，兆鑫H+的位置不差，周邊有集中式購物中心和大廈集聚，比如地王大廈、萬象城、金光華廣場等，這個地段在羅湖算得上優秀。

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公寓的硬傷：稅費與信貸

公寓，一直是小眾群體，經常有朋友問，看了某某公寓很喜歡，能不能買？

我回答不能買，卻又被質疑，然后列出各種能買的依據辯解，“現在已經停止商務公寓審批，賣一套少一套”“公寓可以落戶、通燃氣”“公寓租金高”......

或許你已經忘了，公寓產權年限短、居住舒適性差、梯戶比、容積率等等問題，但不要緊，因為也不是很重要，深圳市面已經有公寓逐個打破這樣的問題，比如寶安會展中心片區的會展灣東城，幾乎和住宅小區無差別，有小區、有花園、有配套，就連產權也做到了70年。

但從根本上，它的土地性質不會變，而這也決定了它在稅費與信貸方面將與住宅拉開距離，這也是公寓最大的硬傷。

1、稅費。公寓的價格相比周邊住宅往往可打個8-9折，也正是這看似的便宜，使得許多人選擇公寓，但實際公寓的交易成本極高，這點直接體現在稅費上；

在二手房市場，公寓的稅費一般為15-20%，比住宅高出一大截，以一套總價150萬的公寓計算，單稅費就需要花費20萬左右。

高昂的稅費成本，無形中吞噬了房子大半的漲幅，每交易一次，就得脫一層皮。

賣家不甘心、買家不敢下手，長期的僵持局面，導致公寓的流通性奇差，而房子一旦失去流通性，價值就會大打折扣。

2、信貸。信貸就是杠桿，房產投資最大的魔幻力，2020年深圳房價瘋漲，泛濫的經營貸、消費貸，就是幕后黑手；

2021年深圳房價能穩住，得益于指導價，而指導價的本質就是信貸，銀行限貸后，3成首付變5成首付，5成首付變7-8成首付。

公寓的信貸天生不如住宅，公寓首套是5成首付，住宅正常是3成，同樣150萬的首付預算，買公寓，最大只能到300萬，而住宅卻可以達到500萬。

其次，公寓貸款最長只能貸10年，住宅可以長達30年。

試想一下，未來接手你房子的人，會心甘情愿接受一個稅費、貸款、漲幅、居住都不如住宅的公寓嗎？很難了。

結語

稅費與信貸是公寓的老大難題，從投資的角度講，個人不贊成。公寓入場容易，脫手難，稅費吞噬漲幅、貸款切斷需求。

不要拿深圳灣壹號這種非典型案例作為分析對象，它是另外的投資邏輯，是僅對1%的人準入，與99%的人無關。

從自住的角度講，市面上的公寓大多不如住宅，雖然官方現在有意在把公寓住宅化，但是距離住宅的舒適標準還有很長一段路要走，如果是作為過渡，盡量選擇核心區小戶型公寓，不為別的，只為以后脫手相對容易。

很多人會有這樣的疑惑，住宅名額用完，手里又有閑錢，且只執著于房子，個人認為，這類人需要的是置換，小房子置換大房子，大房子置換優房子，未來房子的數量不在多，而在優。

當然，對于已經實現財務自由的富豪們除外，以上可以直接略過，隨性購買。