每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝

“跟很多三四線城市面臨的情況類似，今年以來資陽房地產市場銷售尚未恢復。”

資陽市GIMHOM菁屋旗艦店中介張柯告訴《每日經濟新聞》記者，近期資陽部分樓盤通過折扣優惠、特惠房、送裝修等營銷方式吸引客源，“一些項目的優惠措施甚至能達到年前最后一波活的動水平。”

而就在上周，資陽剛剛宣布下調公積金貸款首付比例，“職工購買商品住房，屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%”，同時還提高了公積金貸款最高額度。

不過值得注意的是，來自資陽市房地產管理局的數據顯示，今年1~3月，資陽市主城區商品房銷售面積35.93萬平方米，同比下降46.9%。而2021年資陽市中心城區商品房待售面積達327.58萬平方米，同比上漲4.60%。

一季度銷售不如去年

資陽位于成都市中心東南方向約87公里，同時連接成都、重慶“雙核”，是成渝經濟區、成都經濟區的重要組成部分。乘坐成渝高鐵從資陽出發20多分鐘可到成都、1小時到重慶。

“跟很多三四線城市面臨的情況類似，今年以來資陽房地產市場銷售尚未恢復。”從業多年的房產經紀人張柯告訴《每日經濟新聞》記者，受疫情反復以及購房者觀望情緒影響，“今年第一季度銷售情況還不如去年。”

可供佐證的是，一組來自資陽市房地產管理局的數據顯示，2021年1~3月資陽市完成商品房銷售面積和住房銷售面積的數據分別為122.62萬平方米、106.07萬平方米；其中，資陽主城區2021年完成的商品房銷售面積67.66萬平方米，實現銷售金額37.80億元，商品住宅銷售57.41萬平方米。

而今年一季度，資陽全市完成商品房銷售面積和住房銷售面積分別為71.74萬平方米、61.78萬平方米，同比分別降低了41.49%、41.76%；資陽中心城區完成商品房銷售面積則是35.93萬平方米，實現銷售金額19.55億元，商品住宅銷售31.07萬平方米，同比也是分別降低了46.9%、48.28%、45.88%。

事實上，今年以來為吸引購房者促進項目銷售，資陽市各樓盤項目也紛紛拿出各種優惠措施，“部分項目的優惠措施甚至能達到年前最后一波活動水平。”

其中，送裝修、送車位成為各項目最為常見的促銷措施。張柯向記者舉例道，如一個項目根據備案價是不能低于6000元/平方米出售，“但現在的情況是，為了銷售開發商會送產權車位、送裝修，這樣折算下來最終的銷售價格就在5500~5600元/平方米。”

至于資陽部分樓盤為何推出如此大的優惠活動，“一方面反復的疫情讓很多購房者一直持觀望狀態，開發商也急于銷售回款，因此促銷活動力度會特別大，送的東西也多。”張柯解釋道，另一方面因為每個樓盤都有備案價，既不能高于最高備案價出售，也不能低于最低備案價出售，“現在的市場環境也讓開發商只能以其他優惠活動去體現最低備案價的方法吸引客戶。”

事實上，此前受成都房價上漲、限購等多重因素影響，資陽房價在2017年下半年至2018年迎來了接近翻倍的增長。以位于資陽市雁江區大千大道的恒大名都為例，2016年1月首次開盤時均價4000元 /平方米卻去化平平，2017年底漲至5500元/平方米。2018年中旬再開盤時價格已達7500元/平方米，256套兩天去化200多套。2019年該項目最后一批次亮相時，均價已達到8000元/平方米。

不過，自去年下半年以來，資陽房價出現較大下降。公開數據顯示，2022年前3月，資陽市商品住宅均價為5448元/平方米 ，其中中心城區商品住宅均價為5956元/平方米。但在2021年，全市商品住宅均價則為5731元/平方米 ，而主城區商品住宅均價為6049元/平方米，同比分別下降了4.9%和1.5%。

可供參考的是，2021年5月，資陽的陽光·云璟臺項目首批次開盤，均價6500元/平米。但到了今年1月，該項目價格調整為6200元/平米。張柯告訴記者，“現在購買該項目還送臥室、廚房、廁所的裝修材料，再加兩萬元的車位抵用券，折扣后的單價就6000元出頭。”據資陽市房產市場信息網站統計，今年4月以來資陽市商品住宅成交均價為6004元/平方米。

待售面積仍在增加

面對持續下行的樓市，給出措施的不僅只有開發商，還有資陽市的相關政府部門。

4月8日，資陽市住房公積金管理中心發布《關于調整我市部分住房公積金使用政策的通知》（以下簡稱《通知》），下調公積金貸款首付比例，同時提高了公積金貸款最高額度。根據《通知》，職工購買商品住房（含期房、現房），屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為30%。相比之前，均下調了10個百分點。另外，《通知》還提到，購買再交易住房，屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為30%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為40%。

《通知》對公積金貸款額度也進行了調整：繳存職工家庭夫妻雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額60萬元；職工家庭單方繳存住房公積金的，最高貸款額40萬元。組織、人社部門統一引進和認定的高層次人才，最高貸款額70萬元。而此前，資陽市職工家庭夫妻雙方均繳存公積金的單筆貸款最高額為50萬元，僅一方繳存公積金的單筆貸款最高額度為35萬元。

對此，中指研究院指數事業部資市場研究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，下調公積金貸款首付比例是當前城市放松樓市政策的主要調整層面。公積金貸款的受眾面較廣，這將會助力市場回暖，使潛在合理的剛需及改善需求得到釋放，從而平穩購房者的置業預期，進一步促進樓市成交有所回升，也將有效緩解城市庫存壓力。

“政策才出來不久，目前從整體市場成交來看，還沒有特別明顯的效果，不過咨詢的人確實有所增加。”張柯表示。

記者注意到，在此之前的2015~2017年，資陽市曾連續第三年出臺購房獎勵措施，購房獎勵金額逐年提高，從2015年的9000元，上浮三成至2016年1.2萬元，再到2017年的1.6萬元。若加上對購買車庫的獎勵，2017年在當地購房最高可以拿到1.8萬元的獎勵。

而資陽市連續三年依靠財政鼓勵購房的背景，是三四線城市去庫存整體艱難的體現。據資陽市政府網站數據顯示，2021年全年資陽房地產開發投資比上年下降9.1%；商品房施工面積889.8萬平方米，下降9.1%；商品房銷售面積316.2萬平方米，增長25.6%；商品房竣工面積39.9萬平方米，下降58.1%。

此外，資陽中心城區商品房待售面積為327.58萬平方米，商品住房待售面積為118.31萬平方米，同比分別增加4.60%、-5.47%，商品房待售面積略有上升。

一個值得注意的現象是，根據第七次全國人口普查結果顯示，資陽市常住人口為2308631人，比2010年第六次全國人口普查時減少285212人，同比減少11%。

“從開發角度上講，資陽市的樓面價并不高，”一家某TOP20房企投拓負責人王浩告訴《每日經濟新聞》記者，“但開發商拿地講求人、地掛鉤，即新增人口與土地新增配給要相適應，因此基本上不會去人口凈流出，消費能力有限的地區去投資。資陽恰好呈現出人口持續凈流出、城市居民消費能力不足的特點。”

西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐也表示，除人口因素、就業吸納能力將影響樓市銷售外，西部地區各省市首位城市的虹吸效應明顯，也將增加周邊城市的去庫存難度。

（應受訪人要求，文中張柯、王浩為化名）