近期，很多城市正在從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，完善各項政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼5月份湖南省長沙市出臺“租購聯(lián)動”方案后，7月6日晚間，成都也出臺了類似政策，其中規(guī)定，將自有住房用于保障性租賃后，可新增一套購房資格。

在業(yè)內(nèi)看來，“出租換房票”的做法具有一定創(chuàng)新性，或為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供借鑒，后續(xù)或有更多城市嘗試這一做法的可能性。

成都和長沙“出租換房票”的做法具有一定創(chuàng)新性，或為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供借鑒。圖/IC photo

(資料圖)

盤活存量房，增加保障性租賃住房供給

7月6日晚間，成都住建局官方微信號發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》（簡稱《操作指南》）。《操作指南》對居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房的房源條件、認(rèn)定程序、租賃對象、租金標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作規(guī)范進(jìn)行了明確，《操作指南》自2022年7月11日起施行，有效期5年。

在房源條件方面，《操作指南》明確指出，申請納入保障性租賃住房的居民自有住房，必須符合安全要求，同時還須符合以下3個條件：已取得權(quán)屬證書；無權(quán)屬糾紛且無查封登記、限制信息；具備基本入住條件。

居民提出申請后，經(jīng)區(qū)（市）縣住房保障部門審核通過后，住房納入保障性租賃住房房源庫并在成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺發(fā)布。住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等）。

而在租金收取方面，《操作指南》指出，租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金；同時，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過市場租金的90%，且租金年漲幅不超過5%。

值得一提的是，此次《操作指南》最為重磅的內(nèi)容為，在住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。

對此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為，成都大力發(fā)展保障性租賃住房，目前僅憑新建的增量不足以支撐保障性租賃住房的房源籌集，而盤活存量房的形式，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財政壓力。同時，新建租賃住房從建設(shè)期到裝修期都需要一定的時間，盤活存量住房的房源供應(yīng)的時效性較強(qiáng)，且相較于新建租賃住房，存量房大多都在市中心，交通和周邊配套設(shè)施方面也更具優(yōu)勢。

在設(shè)置運(yùn)營年限等前提下釋放“房票”

實(shí)際上，早在5月31日，成都就聚焦需求端出臺8條樓市新政，對購房條件、住房轉(zhuǎn)讓、公積金首付比例和貸款等政策進(jìn)行優(yōu)化。其中，政策規(guī)定，居民自愿將自有存量住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺管理的，可一次性新增購買一套住房。基于此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，此次《操作指南》是更加細(xì)化的政策，讓大家在執(zhí)行政策時更加有依據(jù)。

值得一提的是，成都此次政策與5月份長沙發(fā)布的“租購聯(lián)動”政策存在一定的相似之處，都意味著個人住房“住改租”可在一定程度上突破現(xiàn)有的限購政策框架。

新京報記者注意到，兩個城市政策的共同點(diǎn)在于，都對接政府平臺。在業(yè)內(nèi)看來，此舉有利于政府部門推廣政府交易服務(wù)監(jiān)管平臺，由此了解市場真實(shí)的動態(tài)。而在不同點(diǎn)上，與長沙相比，成都個人住房“住轉(zhuǎn)租”的新政更為聚焦，針對的并非是所有住房，而是主要面向青年人、新市民，租金不超市場租金水平90%的保障性租賃住房；運(yùn)營的最低年限要求也更短，為5年，而長沙為10年；長沙在運(yùn)營年限內(nèi)可以交易，但成都規(guī)定要封閉運(yùn)營，不能在運(yùn)營期內(nèi)交易等。此外，長沙只是要求對接政府推薦的企業(yè)，但成都要求納入保障性租賃住房體系。

此外，58安居客房產(chǎn)研究院南部分院總監(jiān)李卓羿指出，上述兩個城市的政策，在總體思路一致基礎(chǔ)上，細(xì)則上有所區(qū)別。新出臺的成都政策還有兩個特點(diǎn)，一是盤活租賃住房后，所獲得的新購房資格必須是在其盤活房源所在區(qū)域內(nèi)再購房；二是成都盤活的租賃住房需要租給符合相關(guān)資質(zhì)條件審核的對象，在租客對象上做了明確。

后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)類似創(chuàng)新做法

早在2019年7月，財政部、住建部聯(lián)合開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)工作，北京、上海、南京、長沙等16座城市入圍首批試點(diǎn)名單，并獲得中央財政資金支持。在此背景下，今年長沙、成都兩大城市盤活存量房的新政，主要目的是增加租賃住房供給。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉分析，在發(fā)展長租房的整體市場中，核心問題就是要增加供應(yīng)，而增加供應(yīng)的核心問題是誰來當(dāng)房東。政府、機(jī)構(gòu)都可以作為房東，但畢竟供應(yīng)量有限，而且如果從開發(fā)建設(shè)入手，牽扯到土地、規(guī)劃、設(shè)計開發(fā)等，投入大、周期長、見效慢。而讓老百姓(603883)當(dāng)房東，盤活已有的存量，政府的投入就會小很多，相對也見效較快，所以鼓勵老百姓當(dāng)房東，是發(fā)展租賃市場中一個非常重要的方向。而且，這種“出租房子換房票”的盤活不會造成大量購買推高房價的情況。

今年5月8日，長沙正式印發(fā)實(shí)施方案，全面開展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，截至6月8日試點(diǎn)滿一個月，兩家試點(diǎn)企業(yè)累計接受咨詢4879戶，“長沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。“盡管從登記申請租賃住房，到納入保障性租賃住房管理仍需時日，但長沙模式仍然提供了城市保障性租賃市場發(fā)展思考的新樣本。”趙然如是說。

“出租換房票”的類似做法，具有一定創(chuàng)新性，或為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供借鑒。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來說，預(yù)計后續(xù)全國各地會加快推進(jìn)類似政策，因為此類政策的出發(fā)點(diǎn)很明確，不是為了放松限購，而是致力于激發(fā)購房者釋放更多私人房源進(jìn)入保障性租賃住房體系，這對于“十四五”期間各地保障性租賃住房供應(yīng)體系建設(shè)的完善具有積極作用。此外，借由此類政策，后續(xù)也可搭建“私人住房-保障性租賃住房”之間的流通體系。

新京報記者 張曉蘭