“滯銷公寓”變身“人才之家”：長沙尖山湖項目探索存量資產煥新之道

來源：今日熱點網時間：2025-12-26 10:19:30

在國家大力發展保障性租賃住房、推動城市更新走向“精耕細作”的背景下，如何盤活存量資產，成為行業重要議題。近日，位于長沙尖山湖國際創新中心的一處公寓項目——窩趣長沙尖山湖公寓，以從“6000元/㎡賣不動”到“出租率穩定95%、估值顯著提升”的蛻變，為市場提供了一個鮮活樣本，揭示了存量資產價值重生的關鍵路徑。

該項目原為銷售型公寓產品，盡管地處高新技術企業聚集區，但因產品定位與市場需求錯位，一度陷入滯銷困境。面對這一“沉睡資產”，運營方百瑞紀并未急于啟動常規改造，而是首先從頂層設計入手，為項目尋求“身份重塑”。通過深度研讀并契合長沙市保障性租賃住房政策，項目成功“納保”，轉變為面向產業園區人才的保障性租賃住房。這一關鍵轉身，不僅賦予了項目政策公信力，更精準對接了區域龐大的、對“通勤近、品質優、租金穩”有迫切需求的青年人才和家庭租住市場，迅速激活了資產熱度。

身份問題解決后，產品力的精準重構成為留住租客的核心。項目摒棄“大而全”的泛化思路，深入調研周邊程序員、白領、陪讀家庭等核心客群的真實需求。在戶型改造上，巧妙利用空間，在主力戶型中增設迷你工作臺，滿足居家辦公剛需；調整部分戶型為多功能子母房并完善廚房功能，拓寬客群覆蓋面。近400平方米的公區，則聚焦運動減壓、安靜學習、休閑社交三大場景，配備籃球場、自習區、休閑區等實用功能，而非堆砌華而不實的設施。裝修選擇上，優先保障環保、靜音等關乎居住健康的投入，體現了“回歸實用”的產品邏輯。這種以需求為導向的“精準手術”，使項目開業前期平均出租率即達96%，續租率穩定在65%。

然而，改造升級僅是起點，可持續的運營與盈利能力才是資產保值增值的關鍵。百瑞紀在此項目展現了其“全鏈條資管服務”的能力。前期通過供應鏈優勢控制改造成本；中期采取“B2B+B2C”精準獲客策略，深入園區和企業直達目標客群，實現快速滿租；后期則通過精細化社區運營提升租戶粘性，并盤活配套商業空間，引入便利店、快餐等剛需業態，年商業收入達2000萬元，為項目提供了穩定的現金流補充。高效的運營使得項目在實現良好出租表現的同時，也獲得了可觀的租金凈收益，資產估值因此得到顯著修復和提升。

業內分析指出，窩趣長沙尖山湖公寓的成功逆襲，并非單純依賴政策風口，而是一套系統化能力的勝利：即精準的政策解讀與身份轉換能力、以客群需求為核心的產品精準重構能力，以及覆蓋“投、改、管、退”全周期的資產運營管理能力。它驗證了在“存量時代”，通過專業的資管運營，即使是非核心地段的滯銷資產，也能找到新的市場定位和價值增長點。

該項目也為眾多持有類似銷售型公寓存量資產的開發商提供了可資借鑒的新思路：從單純的“開發銷售”轉向“長期持有運營”，通過與專業機構合作，深度融入保障性租賃住房體系，并憑借精細化的產品與運營，完全有可能將“問題資產”轉化為能夠產生穩定現金流、具備長期價值的優質資產。這條路徑，正成為房地產新發展模式下值得探索的重要方向。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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