作者： 馬一凡

2019年，廈門成為中國電影(600977)金雞獎固定舉辦地后，這座美麗的海島城市越來越多地出現(xiàn)在熒幕上。點播量超20億次的熱播網(wǎng)劇《開端》和知名電影《西虹市首富》中，擁有藍天碧海、高樓大廈的廈門，給觀眾們留下深刻印象。

但當外地人來到廈門出差或旅游，還可能會被一個數(shù)字所震驚——房價。廈門不少出租車司機總是會熱衷于介紹路邊哪些樓盤超過了10萬元/平方米。

廈門是福建的副省級城市、計劃單列市，如今廈門的房價已經(jīng)超越了一線城市廣州，穩(wěn)坐全國第四位。從GDP、人均可支配收入及人口來看，廈門似乎并不具備與廣州、杭州、南京等經(jīng)濟強省省會城市一較高下的實力，它卻在中國樓市中走出了自己的獨立行情。

房價接近省會福州兩倍

根據(jù)受中房協(xié)指導的“中國房價行情網(wǎng)”數(shù)據(jù)，截至2022年3月15日，廈門近一個月二手房掛牌均價為50851元/平方米，在全國城市中，僅次于上海、北京和深圳，而一線城市廣州的同期掛牌均價是45763元/平方米，廈門比廣州高了5000元/平方米。

跟長三角兩大省會城市南京、杭州相比，廈門的房價更是高出一大截。同期杭州的掛牌均價為38862元/平方米，南京為35389元/平方米，比廈門每平方米低了1.2萬~1.5萬元。

2021年，我國人均可支配收入前四強省份依次為浙江（5.75萬元）、江蘇（4.74萬元）、廣東（4.49萬元）、福建（4.06萬元），廈門作為福建的副省級城市，房價竟然已經(jīng)遠超前三強經(jīng)濟大省的省會城市。

在福建省內(nèi)，廈門的房價也是逆天的存在。

福建的省會福州和經(jīng)濟強市泉州，都已進入GDP萬億俱樂部，而廈門2021年GDP為7034億元，離萬億尚有一段距離。不過，廈門的房價已幾乎是福州的兩倍。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，福州近一個月掛牌均價為27782元/平方米，泉州則僅為19570元/平方米。

除了中國房價行情網(wǎng)，參考安居客、房多多等多個平臺二手房掛牌價格數(shù)據(jù)，廈門的均價都超越廣州，穩(wěn)居全國第四位。

此外，根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2022年1月廈門新建商品住宅均價38175元/平方米，同樣位于全國第四，僅次于“北上深”。

可以對比的是，十年前，廈門的新建商品住宅均價為13637元/平方米，那時候處于全國第九位。十年前新房價格曾經(jīng)排在廈門前面的三亞、杭州、寧波、紹興、溫州等城市如今都已被廈門趕超。

但是綜合各方面數(shù)據(jù)看，廈門的GDP規(guī)模小、人口相對少，人均可支配收入也趕不上廣州、南京、杭州等城市。

十年間，廈門房價憑何實現(xiàn)“9進4”并且遠超中國經(jīng)濟實力最強的幾座省會城市？

高地價刺激房價上漲

一般來說，房地產(chǎn)是否興旺，與經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)有著莫大的聯(lián)系。然而廈門卻打破了這些規(guī)律，房價超過了產(chǎn)業(yè)和人口規(guī)模遠高于廈門的城市。

作為南方的一座美麗海濱城市，廈門房地產(chǎn)的基礎很扎實，因為氣候宜人、風景優(yōu)美、歷史文化底蘊厚重，廈門早就是福建省內(nèi)客群置業(yè)或投資的首選。

“曾經(jīng)每個福建人都想在廈門買一套房。”“90后”的廈門人林文文告訴第一財經(jīng)記者。

在林文文的印象中，廈門的房價早在2012年就比較高了，但是瘋漲是從2015年開始的。“2015年我記得發(fā)生了股災，還上演了千股跌停，周邊很多人就意識到房子才更保值，開始跟風投資房產(chǎn)，福建生意人很多，他們需要穩(wěn)定的保值渠道。”

于是2016年起廈門的土地市場開始異動了。當時全國土地市場都很火熱，廈門也地王頻出。

廈門的房地產(chǎn)市場一直分成島內(nèi)和島外。島內(nèi)地塊稀缺，可開發(fā)資源少，房價高企；島外則土地較多，曾經(jīng)是廈門的房價洼地。但是從2016年這一波土地拍賣開始，廈門的島外房價開始抬升了。那一年，海滄區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)和同安區(qū)頻頻刷新區(qū)域單價地王紀錄。

也是在這一年，受地價飆漲刺激，廈門房價全國領漲，與南京、蘇州、合肥并稱為“二線四小龍”。

2017~2018年，因為全國性調(diào)控，廈門也相繼落地限購、限售和認房又認貸政策，土拍和住宅市場均有所降溫。到了2019年，已經(jīng)斷供5年廈門島內(nèi)開始拿出土地競拍，一下子又點燃了房企的參拍熱情，全年島內(nèi)出讓3宗優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓板價皆超4.2萬元/平方米，一舉刷新廈門總價、單價紀錄。2019年11月19日，中駿以總價59.4億元競得湖里區(qū)一宗地塊，樓板價45103元/平方米。

2020年，受疫情影響，原本嚴控樓市的廈門，開始對房地產(chǎn)進行紓困，并且加碼“搶人大戰(zhàn)”，不僅放寬島外人才購房門檻，還啟動了五大人才工程，給落戶廈門的人才給予購房補貼。同年，廈門喊出了“島內(nèi)大開發(fā)，島外大發(fā)展”的口號，開啟大面積的征地拆遷，拆遷戶涌向了市場。

疫情后不久，廈門土拍市場開始轉(zhuǎn)暖，廈門島內(nèi)4宗優(yōu)質(zhì)宅地成交樓板價皆超5萬元/平方米，再度刷新總價、單價紀錄。2020年，中駿在島內(nèi)湖里區(qū)拿下一塊地，樓面單價達到58824元/平方米。

2021年廈門開始實行集中供地，首批集中供應的5宗地全部溢價出讓，平均溢價率達到29%，建發(fā)奪下湖里區(qū)2021P03地塊，剔除配建后實際樓板價達到67546元/平方米，再次刷新單價紀錄。

廈門的最高單價紀錄，幾乎一年上一個臺階，從“4字頭”到“6字頭”僅用了兩年多的時間。在地價不斷上漲的刺激下，廈門島內(nèi)的成交量和房價也節(jié)節(jié)攀升。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2019、2020年，廈門二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交量連續(xù)兩年突破300萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高。2021年上半年時，二手房成交也依然活躍，同比增長超80%。

在2021年上半年時，廈門島內(nèi)市場達到高點，某樓盤新房售價為7萬元/平方米，還要捆綁2個車位出售，每個車位80萬~90萬元。一二手倒掛現(xiàn)象嚴重，上述新樓盤周邊的二手次新房售價達到8萬元/平方米~12萬元/平方米，價格可比上海中環(huán)以內(nèi)板塊。

一夜入冬后進入僵持期

2021年下半年，全國各地樓市普遍量價齊跌，飆漲多年的廈門樓市，也在一夜間“由夏入冬”。

去年二季度，廈門新建商品房成交量還有12335套，成交面積129萬平方米；到了第四季度，只剩下5205套、55萬平方米。此外，下半年二手房市場的成交量相比上半年也腰斬了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年12月至2022年2月，廈門一手住宅成交量三連跌，這使得廈門的房企供貨熱情跌入谷底，開盤數(shù)量寥寥，供銷疲弱，整體去化也降至低位，廈門樓市均價隨主力成交項目變動結(jié)構性下行。整個2月，廈門全市整體商品房銷售金額43.93億元，銷售面積15.70萬平方米，同比下跌51%。

“現(xiàn)在廈門的二手樓市仍處于‘僵持’狀態(tài)，即沒有什么成交量。原因是復雜的，首先我們看到全國大環(huán)境就是如此，其次廈門的房東們是不愿意自動下調(diào)價格的，而購房者也在觀望。而且因為教育政策的調(diào)整，島內(nèi)名校將‘出島’，所以從去年下半年開始，廈門島內(nèi)比較火的學區(qū)房，現(xiàn)在也沒了優(yōu)勢。現(xiàn)在是我從業(yè)四五年來最冷的時刻。”一位在廈門從事房地產(chǎn)中介的人士告訴記者。

從去年下半年起，廈門高漲的土地市場一并入冬。2021年12月第三批集中供地，廈門土拍大爆冷，流拍率高達50%，推出14宗地塊，僅有7宗被開發(fā)商收入囊中，廈門島內(nèi)一宗優(yōu)質(zhì)稀缺地塊竟然無人應價，被視為廈門土拍史上的“黑天鵝”事件。

近期中指研究院稱，截至2月下旬，已有超過40個城市出臺房地產(chǎn)相關調(diào)控政策松綁樓市，而曾經(jīng)樓市火熱的廈門，也成為其中一員。廈門市住房保障和房屋管理局印發(fā)通知，規(guī)定島內(nèi)新房項目意向登記購房人數(shù)不少于可售房源數(shù)的1.2倍，島外項目不再強調(diào)搖號。過去廈門一些高地價且認購熱度高的項目都要搖號，此類政策說明廈門樓市在降溫，同時在購房方面松綁，給予市場更大的寬松空間。

下周，廈門即將迎來2022年第一輪集中供地，共將推出10宗商住地塊，這一次或許為了有個好的開頭，廈門一下子推出了5宗島內(nèi)地塊，思明區(qū)3宗、湖里區(qū)2宗。過去，對于開發(fā)商來說，廈門島內(nèi)地塊十分稀缺，令他們垂涎，今年開年這次土拍，房企的積極程度或許將定調(diào)廈門全年樓市。

克而瑞研究認為，如今商品房開發(fā)進入青銅時代，廈門未來將很難再出現(xiàn)暴漲暴跌大行情，價格即將進入平穩(wěn)期。