我國市場將進入一個新的階段，房地產(chǎn)市場當(dāng)然也在其中。4月10日，國家《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》正式發(fā)布，提出我國將從基礎(chǔ)制度建設(shè)、市場設(shè)施建設(shè)等方面打造全國統(tǒng)一的大市場。

現(xiàn)在房地產(chǎn)解讀幾乎沒有，因為看似關(guān)系不大，而且看著也并不是那么直接的利好，但恰恰如此，這正是房地產(chǎn)走向平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的最重要保障，房地產(chǎn)是大市場中的關(guān)鍵一環(huán)，未來需要通盤考慮，決不能只顧眼前，而是關(guān)乎房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展和良性循環(huán)的。

所以說，與其說全國統(tǒng)一大市場的提出對房地產(chǎn)有哪些影響，倒不如說對房地產(chǎn)有哪些啟發(fā)。涉及到更多其他方面的不適合我們談，我們就說說房地產(chǎn)要在這次全國統(tǒng)一大市場中如何找準(zhǔn)自己定位，并實現(xiàn)自我突破呢？

先拋開房地產(chǎn)不說，那么統(tǒng)一大市場到底是個什么樣子？

意見明確，統(tǒng)一大市場是指在全國范圍內(nèi)，建設(shè)一個市場的基礎(chǔ)制度規(guī)則統(tǒng)一，市場的設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)通，要素和資源市場要統(tǒng)一，商品和服務(wù)市場高水平統(tǒng)一，同時，市場監(jiān)管要公平統(tǒng)一，不當(dāng)市場競爭和市場干預(yù)行為進一步規(guī)范和統(tǒng)一。

尤其在特殊情況下，全國統(tǒng)一的大市場非常有必要，有利于激發(fā)和培養(yǎng)國內(nèi)市場潛力，同時也為我們抵御各種意外提供最大的保障。有專家提出，建設(shè)全國統(tǒng)一大市場有兩大亮點。

首先，堅持破立并舉，不破不立，要打破市場不正當(dāng)競爭等違反統(tǒng)一市場的行為，要確立合理合規(guī)的機制；其次，堅持人民至上，質(zhì)量優(yōu)先，從健全商品質(zhì)量體系，到全面提升消費服務(wù)質(zhì)量等，都做出了明確規(guī)定。

雖然沒有直接提及房地產(chǎn)，但是作為房地產(chǎn)要從這些統(tǒng)一的大市場要求下規(guī)范自己的行業(yè)行為，為促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展努力，更要為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤而做出重要貢獻。

如何建設(shè)統(tǒng)一的大市場呢？從宏觀引申到房地產(chǎn)上來說，要加快建立全國統(tǒng)一的市場制度規(guī)則，打破地方保護和市場分割，打通制約經(jīng)濟循環(huán)的關(guān)鍵堵點，這個是最關(guān)鍵的，房地產(chǎn)亟需破解當(dāng)前的幾個堵點，從而促進商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動，一是拒絕浪費資源，二是可以增加有效供給，加快建設(shè)更加高效和規(guī)范、公平競爭、充分開放的全國統(tǒng)一的大市場。

房地產(chǎn)太需要全國統(tǒng)一的大市場了。

1、加快房地產(chǎn)長效機制建立，確定統(tǒng)一的市場機制落地。

我們提房地產(chǎn)長效機制太多年了，但是到現(xiàn)在也沒有一個確定的長效機制落地，這就是房地產(chǎn)問題所在，一方面我們要擺脫固有的問題，一方面又不能完全不依賴。

實際上，房子是用來住的不是用來炒的這個定位確立后，我們的長效機制就有了方向，雖然現(xiàn)在還沒有正式確立，但是雛形已現(xiàn)。一定是圍繞房住不炒而展開的新模式探索。

以后房地產(chǎn)長效機制將要求政策思路從過去的注重短期行政調(diào)控到長遠的機制約束，這就必須改革，改革過去的模式。而至今新模式依然在探索中，大概就是包括租購并舉、財稅機制等多方面的統(tǒng)一體。

2、打通地方與國家政策的矛盾，促進政策加快落地。

上有政策下有對策，這是很多地方容易犯的毛病，之所以當(dāng)前房地產(chǎn)改革推進緩慢，這就跟之前有很大關(guān)系。如果早點擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴也不至于現(xiàn)在如此被動。

現(xiàn)在反倒不能直接放棄依賴了，因為影響太大、關(guān)聯(lián)太廣。房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟增長的貢獻是不容抹殺的，這就形成了地方對房地產(chǎn)的過度依賴，但同時也有一些副作用需要化解，并沒有及時做到。

房住不炒底線不破，同時又要發(fā)揮房地產(chǎn)的積極作用，這就需要因城施策，這個思路是對的，但效果會比較慢，還需要有正確的認(rèn)知，不能拔苗助長。

只有打破過去上下不能統(tǒng)一的政策執(zhí)行問題，房地產(chǎn)的問題才能真正解決。

3、推進區(qū)域協(xié)作，加快建設(shè)城市群都市圈的統(tǒng)一大市場。

《意見》也提到，要優(yōu)先推進區(qū)域協(xié)作。結(jié)合區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略實施，鼓勵京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、長江中游城市群等區(qū)域，在維護全國統(tǒng)一大市場前提下，優(yōu)先開展區(qū)域市場一體化建設(shè)工作。

說白了，必須互惠互利，這個主要還是觀念問題，一般人在認(rèn)識上很難突破地方保護主義，所以需要建立健全區(qū)域合作機制，積極總結(jié)并復(fù)制推廣典型經(jīng)驗和做法，只要讓多方都獲利才能發(fā)揮主觀能動性。

簡單說房地產(chǎn)的問題，大城市房價高，很多人只能選擇周邊的小城市，這個思路是沒問題的，當(dāng)然也是被迫的無奈的，但各地要積極對接，比如在落戶、交通等多方面打造成統(tǒng)一的大市場，破除行政壁壘，說起來容易，但執(zhí)行起來太難了，難也要做，這不只是幫別人，更是幫自己。

因為大城市在居住上虧待了這些人，但是這些人卻為大城市貢獻了太多，如果建立統(tǒng)一的大市場后，對于周邊的小城市發(fā)展也帶來活力。可以說是多方獲利的舉措。最重要的是不能再狹隘，要有大局觀。未來房地產(chǎn)的發(fā)展很大程度上將會以來城市群都市圈的發(fā)展。

4、打破“買不起、賣不掉”的尷尬僵局，重樹市場信心。

樓市沒有需求嗎？當(dāng)然不是。一個很大的問題就是大家缺乏信心，除此之外，最大的問題就在于，很多城市房價已經(jīng)高到很多人無法承受的地步，可是奇怪的是，賣家也不是說想賣就能賣掉。雙方都在僵持都在觀望，這顯然極其不正常。

如果才能夠打破這種尷尬僵局呢？兩個方面，一個方面是對于缺乏信心的有錢人，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的基調(diào)為他們破除了后顧之憂，重新讓他們樹立信心。另一方面，就是確實購房困難的人，他們不僅信心不足，更重要的還在于買不起房。怎么辦？適當(dāng)降價，或者通過其他方式補貼，比如跟生育補貼掛鉤等。

為了重塑市場信心，國家已經(jīng)從多方面著手，比如防范市場出問題，制定了保交樓方案，打消了購房者的顧慮，再就是通過房地產(chǎn)新模式，尋求高質(zhì)量發(fā)展，通過多方式讓購房者、租房者參與房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。共有產(chǎn)權(quán)就是探索中的一種，讓很多人更早、門檻更低的方式買上房。

5、打破“買漲不買跌”的買房邏輯。

過去房價不漲不敢買，這就是所謂的“買漲不買跌”，隨著房住不炒逐步落地，房地產(chǎn)越來越回歸居住屬性的呼聲越來越高，但房子兼具自住和投資功能沒有改變，只是要改變投資功能過大的局面，作為購房者要擺正心態(tài)，自住當(dāng)先，同時房地產(chǎn)也不是不能投資，但堅決不能炒房，而且投資也變得越來越難。

只要不是炒房者，作為購房者，剛需和改善等合理住房需求者，完全不用過度依賴“房價只漲不跌或買漲不買跌”的所謂規(guī)律。就說前幾年，一些大城市如一線城市房價是下跌的，而三四線城市房價大漲，很多人以為抓住了機會，當(dāng)然是跟漲買漲，很多地方的購房者已經(jīng)被市場教訓(xùn)了。

所以投資也好買房也罷，不能只看一時的漲跌，要看大勢，要看一個城市的發(fā)展未來，更要了解一個城市房價為何不漲的背后原因，而不能只看表面。

這就對購房者買房提出了更高要求，買房是買城市未來，你應(yīng)該多問。

6、完善全國統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場機制。

完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場。這一條是在這個《意見》中唯一直接提到的房地產(chǎn)部分。一個城市土地資源一定是有限的，但人口增長可能是不斷提高的。這就造成人口不斷增長與土地資源稀缺、房價上漲之間形成了巨大的不可調(diào)和的矛盾。

我們曾想過打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，不斷探索如何增加供給，比如對集體建設(shè)用地的利用上，如何實現(xiàn)效益最大化，為市場提供更多的供給，既解決了大城市問題，也帶動了鄉(xiāng)村發(fā)展。

同時，也有人建議，城市間可完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增量指標(biāo)可以跨區(qū)域轉(zhuǎn)讓，比如說，用地緊張的一二線城市可以向其他城市購買建設(shè)用地指標(biāo)，使一二線城市通過購買土地供應(yīng)指標(biāo)而大規(guī)模增加土地供應(yīng)，拉平一二線城市與低能級城市之間的土地價格差距。

這是一種思路，雖然執(zhí)行起來還很難，但絕對不是不可以。

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