11月22日，綠地控股(600606)（600606.SH）發(fā)布公告，宣布當(dāng)天舉行的關(guān)于美元債債權(quán)人同意征求的會(huì)議結(jié)果：該公司旗下9只美元債展期決議已在相關(guān)會(huì)議上正式通過。

展期令綠地釋緩短期境外債券兌付的壓力，后續(xù)可以將精力集中于資產(chǎn)變現(xiàn)與項(xiàng)目銷售。有業(yè)內(nèi)人士指出，綠地美元債展期通過后，有利于該公司以時(shí)間換空間，加快流動(dòng)性恢復(fù)。此外，也不排除整體債務(wù)打包展期，將成為后續(xù)房企處理債務(wù)的樣本。

縱觀美元債市場(chǎng)，目前成功將債務(wù)整體打包展期的房企并不多見。綠地之前，僅有富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)。今年7月，富力完成對(duì)旗下10只、大約49.43億美元債的同意征求，將債務(wù)整體展期3-4年。

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因應(yīng)大環(huán)境變化，各地散發(fā)疫情影響，市場(chǎng)環(huán)境也隨之發(fā)生變化，這導(dǎo)致房企銷售和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)大幅下滑，從而影響了財(cái)務(wù)狀況，大部分房企流動(dòng)性滯澀。綠地在資產(chǎn)去化與三季度銷售業(yè)績(jī)上均面臨壓力。10月31日，綠地公告擬對(duì)旗下9只美元債展期發(fā)起同意征求。在其中一只美元債還有半個(gè)月到期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上發(fā)出展期同意征求，也暴露了綠地迫于客觀情況而倉(cāng)促應(yīng)對(duì)的一面。

債務(wù)打包展期

具體而言，綠地此次境外債打包展期的方案為：一共9只美元債，除了今年5月已經(jīng)延期一次的2023年6月債券展期1年外，其他債券均在原來年期上展期2年，即最長(zhǎng)一只券從2025年展期至2027年。綠地將在債券原到期日償付5%本金,在新到期日償付剩余95%的本金。相關(guān)同意費(fèi)或?qū)⒂诒驹?5日左右支付。

知情人士透露，11月22日會(huì)議上，綠地美元債展期方案以83%同意率通過。綠地尋求美元債展期也經(jīng)歷了一番波折。由于綠地美元債展期數(shù)量與總金額規(guī)模較大，是美元債市場(chǎng)近幾年來少見的牽涉?zhèn)傤~高達(dá)近32億美元的展期；投票涉及面也較廣，涉及亞洲、歐洲及美國(guó)投資人，難度也有所增加。

為此，綠地也給出了一定的誠(chéng)意。據(jù)了解，綠地此次尋求美元債展期，早鳥費(fèi)與同意費(fèi)涉資1200萬美元（早鳥費(fèi)率0.5%，一般同意費(fèi)率0.25%）；此外，綠地還將為11月到期美元債支付前置費(fèi)用。按照這只債券本金規(guī)模3.61億美元匡算，約在1800萬美元。

面對(duì)綠地發(fā)出美元債展期同意征求，少數(shù)債權(quán)人持反對(duì)意見。不過，綠地與持有大額債券的機(jī)構(gòu)談判較為順利。據(jù)了解，11月19日，綠地美元債持有人已陸續(xù)收到通知，綠地這9只債券展期方案獲得相應(yīng)充足的票數(shù)支持。

綠地順利通過債務(wù)展期，表明房企流動(dòng)性狀況已發(fā)生微妙變化。此前綠地對(duì)其今年6月份到期的美元債發(fā)起交換要約時(shí)，曾一度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散的擔(dān)憂。如今整體債務(wù)展期順利獲通過，某種程度上也反映了資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)整體流動(dòng)性恢復(fù)的信心。

不過，跨過境外債務(wù)這一關(guān)，綠地還要面臨資產(chǎn)去化與銷售壓力。綠地曾對(duì)投資人透露，未來三年該公司計(jì)劃出售約2000億元資產(chǎn)，但最近一次投資人會(huì)上，綠地管理層坦承，意向買家希望進(jìn)一步提高折扣力度，近期資產(chǎn)出售的難度可能有所加大；與此同時(shí)，該公司在三季度的營(yíng)收仍然維持下行趨勢(shì)。

房企化債路徑變化

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整與出清周期，迄今已有超過50家規(guī)模房企出現(xiàn)公開市場(chǎng)債務(wù)逾期或者展期。房企大多只能通過處置資產(chǎn)應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性問題。不過房企資產(chǎn)變現(xiàn)速度不及預(yù)期，各地銷售行情也存在下行態(tài)勢(shì)。監(jiān)管層與地方政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，開始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行紓困。在“保交付”的大前提下，更多針對(duì)企業(yè)流動(dòng)性的支持政策已陸續(xù)出臺(tái)。

政策暖風(fēng)頻吹，債務(wù)展期逐漸成為房企緩解短期現(xiàn)金流壓力的主要方式?！按蟛糠址科笾荒塬@得單只或少數(shù)幾只前端到期的債券展期，展期期限往往只有1年左右，最短的僅半年左右?！币幻治鋈耸空J(rèn)為，像綠地這樣整體展期的方案，不論是方案條款的反復(fù)論證與設(shè)計(jì)，還是和債權(quán)人的溝通，爭(zhēng)取債權(quán)人的同意并不容易。

為了加速債權(quán)人的決定，有的房企會(huì)對(duì)債權(quán)人給出更多的激勵(lì)條件。正榮此前尋求多只境外債券展期的時(shí)候，就單列了“提早同意費(fèi)”一項(xiàng)來激勵(lì)債權(quán)人同意，類似于“早鳥優(yōu)惠”。雖然正榮債券展期方案也獲得了通過，但也是經(jīng)過多次修改并與債權(quán)人討論的結(jié)果。正榮5筆今年年內(nèi)到期的債券僅展期一年，票息按8%支付，半年支付一次。綠地此次對(duì)于債務(wù)展期也給出了早鳥費(fèi)與同意費(fèi)的補(bǔ)償。

有債券圈人士指出，房企從單只債券展期到整體打包展期，償債路徑已發(fā)生改變。不過，富力與綠地的債券展期都在2年以上，這中間的不確定性會(huì)造成對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資者與購(gòu)房者信心等諸多影響。

一個(gè)事實(shí)是，房企希望通過債務(wù)展期，以時(shí)間解開資金枯竭的困局；通過平衡各方利益，讓企業(yè)能盡快回到運(yùn)營(yíng)的正軌，并通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流上。而行業(yè)近期融資也呈現(xiàn)逐步回暖。自第一批房企中債增發(fā)債逐漸落地之后，截至目前，龍湖、美的置業(yè)、新城控股(601155)合計(jì)500億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行已獲交易商協(xié)會(huì)受理。近日，金地也遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。11月23日，在“第二支箭”政策框架下，中債增進(jìn)公司出具了對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。各方合力下，房企化債能力有望逐漸恢復(fù)。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）