11月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)昨日公布，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀2022年11月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

(資料圖片)

環(huán)比下跌城市減少了

一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅略擴，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有62個，個數(shù)與上月相同。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2％和0.4％，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2％和0.4％，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3％，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5％，降幅與上月相同。

一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市同比降勢趨緩。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有51個和64個，個數(shù)均與上月相同。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.5％和1.2％，漲幅比上月均回落0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2％，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比下降3.2％，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.9％，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比下降4.8％，降幅比上月擴大0.1個百分點。

這其中，11月深圳新建商品住宅價格指數(shù)，環(huán)比下跌0.5%，二手房價格環(huán)比下滑0.3%。深圳新房價格指數(shù)連續(xù)6個月下跌，跌幅環(huán)比縮小呈上揚趨勢。而二手房價指數(shù)持續(xù)下探，連續(xù)7個月下跌，11月跌幅環(huán)比擴大。

據(jù)樂有家研究中心顯示，11月深圳新建商品住宅網(wǎng)簽為2590套，環(huán)比下跌22%，網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)兩個月下跌；二手房方面，11月全市二手住宅過戶量為2168套，環(huán)比上漲25%，漲幅為過去半年里的最高值。

繼10月二手樓市止跌維穩(wěn)后，深圳11月二手成交數(shù)據(jù)再接再厲明顯上揚，重回2000+套水平線，多個區(qū)域成交環(huán)比上漲。“以價換量”成為二手交易共識，價格下調(diào)幅度大的房源成交周期大大縮短。

新房跌幅收窄

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房價企穩(wěn)或在明年，短時間下跌趨勢不變。

11月份，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月收窄了0.2個百分點，也是下半年以來環(huán)比跌幅首次收窄，但環(huán)比已經(jīng)連續(xù)15個月下跌。跌幅收窄的主要原因：

一是保交樓提速，市場對期房的接受度好轉(zhuǎn)；

二是房企資金面開始緩解，降價促銷的力度下降；

三是需求端紓困力度加大，熱點城市開始退出或調(diào)整限購、限貸政策，年底換房可以抵扣個稅等，對需求有釋放效應(yīng)，特別是限購、限貸調(diào)整，對改善性需求的釋放和預(yù)期有提振效應(yīng)，這對房價的穩(wěn)定有效果。

新房價格環(huán)比下跌城市從58個，下降到51個，下半年以來首次下降。熱點城市新房價格反彈，結(jié)構(gòu)性是主因。從環(huán)比上漲的城市來看，既有一線城市京滬，也有杭州、南京、長沙、成都等。11月，由于廣州、深圳新房環(huán)比跌幅都達到0.5%，導(dǎo)致一線城市環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大，從-0.1%擴大到-0.2%，但二三線城市跌幅收窄，顯示政策紓困效應(yīng)、降價效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)對銷售有一定的帶動作用。

值得注意的是，11月份新房同環(huán)比仍舊有51個城市的房價下跌，大多數(shù)房價仍舊在下跌。結(jié)合11月份商品住房銷售面積、金額單月同環(huán)比都在下跌，且同比跌幅還在擴大，意味著這種下跌減緩應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的，即政策調(diào)整釋放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率創(chuàng)新低，一部分投資性需求看好中心區(qū)性價比高的高價宅，提前入市。

二手房前期降價釋放部分需求

二手房價格指數(shù)跌幅收窄，前期降價明顯釋放部分需求。

11月份，70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比10月份收窄了0.1個百分點，也是今年3月份以來首次收窄。但連續(xù)15個月下跌（與新房一樣），且比新房價格指數(shù)下跌幅度要大，意味著二手房降價更明顯。

由于廣深滬二手房價跌幅較大，深圳下跌0.3%，廣州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一線城市跌幅繼續(xù)擴大，與新房的態(tài)勢非常相似。二線城市跌幅下降，三線城市跌幅持平，主要在于二手房價快速下跌后，探到了部分需求的心理價位。即便是深圳跌幅那么大，近期二手房交易量也升到了2000套的上方，主要原因很簡單，需求是跌出來的，只要剛需、改善足夠大，就會在一定價位入市。

11月份，70城仍有62個城市二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌，即便是一線城市，也都在下跌，廣州、上海跌幅達到0.5%。多數(shù)熱點二線城市也在繼續(xù)下跌，有34個城市的環(huán)比跌幅達到或超過0.5%。意味著二手房掛牌量激增，套現(xiàn)式掛牌增加，前期漲價太快，交易周期拉長，交易成本高，新房降價分流需求等，都導(dǎo)致二手房市場繼續(xù)低迷，這也對新房市場形成制約。

展望未來，近期，政策開始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。供給端三支箭積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道，針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。若資金面好轉(zhuǎn)，市場對開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價打折的預(yù)期就會減緩，房價指數(shù)下跌的狀況就會好轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，需求端，包括降低按揭利率，熱點城市啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整和退出限購政策、鼓勵開發(fā)商降價促銷等等，也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，也會利好價格穩(wěn)定。

總之，供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓價格企穩(wěn)，預(yù)計在明年上半年左右，而在這之前，房價下跌的走勢還會持續(xù)。

責(zé)編：張騫爻

校對：王蔚

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