商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs又有新產(chǎn)品。

(相關(guān)資料圖)

證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，4月28日，華夏華潤(rùn)置地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT和中金開元旅業(yè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT先后申報(bào)。

華夏華潤(rùn)置地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)是成都萬(wàn)象城，這一項(xiàng)目于2005年選址布局成都市成華區(qū)，項(xiàng)目一期于2012年開業(yè)，項(xiàng)目二期于2020年投用，商業(yè)總體量約30萬(wàn)平方米，是成都城東地標(biāo)性商業(yè)綜合體。而中金開元旅業(yè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT的原始權(quán)益人開元旅業(yè)集團(tuán)以酒店、文旅、樂(lè)園、商業(yè)等為主營(yíng)業(yè)務(wù)，這或?qū)⑹怯忠粏尉频晟虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT。

此次兩只產(chǎn)品同步申報(bào)，進(jìn)一步豐富了國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的資產(chǎn)類型，也有望為市場(chǎng)注入新的供給活力。而近日首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已經(jīng)獲批。

界面新聞注意到，此前率先獲批的四只產(chǎn)品分別是：國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，以及中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT。

上述4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs匯聚了地方國(guó)企與頭部民企等多元主體，底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)零售、辦公等成熟商業(yè)業(yè)態(tài)，分布于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市的核心區(qū)域，具備良好的市場(chǎng)代表性與示范效應(yīng)。

這其中，擬募集規(guī)模最大的是中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，其底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，擬募集規(guī)模74.7億元。其次是國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，底層資產(chǎn)為砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目，擬募集規(guī)模50.64億元。中信建投首農(nóng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT和匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)分別為北京昌平的龍德廣場(chǎng)和上海鼎保大廈、上海鼎博大廈，擬募集規(guī)模分別為27.5億元、40.02億元。

瑞思研究院院長(zhǎng)朱元偉在接受界面新聞采訪時(shí)表示，此次獲批的四只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)類型差異化顯著，形成互補(bǔ)組合。奧萊類資產(chǎn)表現(xiàn)尤為亮眼——杉井奧萊和砂之船奧萊均為各自區(qū)域的銷售額和坪效排名第一項(xiàng)目，客流量穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)韌性強(qiáng)。辦公類資產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)，區(qū)位稀缺，租約期限長(zhǎng)、現(xiàn)金流可預(yù)期性高。區(qū)域性購(gòu)物中心龍德廣場(chǎng)位于北京昌平區(qū)核心位置，區(qū)域人流聚集效應(yīng)明顯，租金水平相對(duì)穩(wěn)健。

據(jù)朱元偉透露，首批項(xiàng)目普遍在問(wèn)詢反饋后主動(dòng)下調(diào)估值3%至5%。而下調(diào)主要來(lái)自對(duì)經(jīng)營(yíng)參數(shù)采取更保守的假設(shè)（出租率、收繳率、增長(zhǎng)率），并配合更低的折現(xiàn)率以反映低息環(huán)境的市場(chǎng)趨勢(shì)。

“監(jiān)管層的審慎導(dǎo)向既為投資者讓利，也為二級(jí)市場(chǎng)預(yù)留了安全邊際，同時(shí)為后續(xù)申報(bào)項(xiàng)目確立了參照標(biāo)準(zhǔn)。”朱元偉表示，對(duì)于發(fā)行人而言，若以REITs為長(zhǎng)期資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，更應(yīng)關(guān)注投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化和后續(xù)擴(kuò)募空間，而非糾結(jié)于發(fā)行定價(jià)這一時(shí)點(diǎn)的單次博弈。

自2025年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式印發(fā)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》及相關(guān)配套文件以來(lái)，已受理的產(chǎn)品達(dá)到19只，申報(bào)募集規(guī)模合計(jì)超600億元。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，在前17只產(chǎn)品，從資產(chǎn)類型來(lái)看，購(gòu)物中心類6只、商業(yè)綜合體類5只、酒店類3只、奧特萊斯類2只、社區(qū)商業(yè)類1只。

此次獲批的產(chǎn)品對(duì)后續(xù)產(chǎn)品有何借鑒意義？

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，這四只產(chǎn)品的成功過(guò)審，為后續(xù)排隊(duì)申報(bào)的產(chǎn)品指明了兩個(gè)方向：一個(gè)是地方城投或國(guó)資平臺(tái)手中的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，只要地段過(guò)硬、權(quán)屬清晰，依然是最穩(wěn)妥的申報(bào)標(biāo)的。二是“細(xì)分賽道”大有可為：唯品會(huì)和砂之船的獲批證明，在商業(yè)地產(chǎn)整體承壓的當(dāng)下，“奧萊模式”憑借高性價(jià)比、強(qiáng)目的性消費(fèi)的特點(diǎn)，成為了穿越周期的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。后續(xù)的民營(yíng)企業(yè)若想在紅海中突圍，必須在運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、業(yè)態(tài)獨(dú)特性上拿出真本事，走“精品化”路線。

在首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs成功落地并明確行業(yè)發(fā)展方向的基礎(chǔ)上，從長(zhǎng)期發(fā)展視角看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的穩(wěn)步推進(jìn)不僅為盤活國(guó)內(nèi)龐大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)打開了新通道，也為持有型商業(yè)地產(chǎn)打通了“投融管退”的完整資本閉環(huán)。

這種機(jī)制創(chuàng)新既能幫助原始權(quán)益人回收資金用于新的項(xiàng)目投資，又能為普通投資者提供分享成熟商業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)健收益的標(biāo)準(zhǔn)化工具，同時(shí)對(duì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)意義。但對(duì)于市場(chǎng)參與各方而言，這一進(jìn)程中仍需關(guān)注產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制優(yōu)化與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力提升等核心問(wèn)題。

朱元偉告訴界面新聞：“我們目前是很難對(duì)具體的分派率水平去做預(yù)測(cè)，因?yàn)檎w的結(jié)果會(huì)隨著定價(jià)的不同而形成差異化。但是，過(guò)去兩個(gè)月我們頻繁地對(duì)各種類型的投資人進(jìn)行了訪談、溝通和閉門會(huì)的研討，得到的反饋顯示，投資人對(duì)首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)還是相對(duì)非常樂(lè)觀和積極的。”