（編者按：受疫情及行業下行等因素影響，今年一季度多地樓市成交量較去年同期下滑明顯，樓市傳統的“金三月”也未能實現。據克而瑞統計，3月份重點32城平均去化率僅為35%，不過，上海、合肥、臺州、杭州、蘇州5城平均去化率達到或超過60%。如此高的去化率，是否表明這些城市的房地產市場已經回暖？為此，每經記者對部分城市的房地產市場進行了調查采訪。）

每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

今年樓市未能迎來“金三月”。

據克而瑞統計，3月份重點32城平均去化率僅為35%，其中上海、合肥、臺州、杭州、蘇州5城平均去化率達到或超過60%；另有10個城市平均去化率在20%或以下，包括南京、武漢等熱點二線城市，一線城市廣州也位列其中。此外，有8個城市3月開盤去化率較2月回落。

對此，易居研究院分析認為，3月份半數以上重點城市皆有不同程度的松綁，一季度利好“托市”政策頻出但效果并達到預期；另一方面，疫情多地集中爆發負面影響下，購房需求或將遞延至4、5月釋放。

重點城市“冰火兩重天”

春節過后，上海樓市快速回暖，3月份的新盤平均去化率也遙遙領先各城。

具體來看，3月上海9個入市項目中，5個項目觸發積分搖號，認籌率200%左右，入市項目平均去化率在90%以上。即便銷售最差的項目去化率也高達80%以上。

不過由于受疫情影響，上海3月新房最終成交107.14萬平方米，環比減少17.39%，在2021年高基數下同比下降了48.23%。記者注意到，上海新房市場改善型需求旺盛，3月銷售金額TOP10項目中，單價10萬元+的項目占比過半。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“對于上海市場來說，3月整體表現是不錯的。但是這可能多少和實際感受不一樣，因為3月份上海其實開始面臨疫情的沖擊，一些項目理論上不會好到哪里去。只能理解為一些項目加快了推盤和簽約，同時上海本身不缺購房需求，所以全市的項目去化狀況是不錯的。”

3月份合肥的平均去化率達70%，雖然市區商品房供應35萬平方米，一改年初供應不足的窘境，但供應量同比腰斬、成交同比下降近三成。臺州3月平均去化率達66%，雖然一手商品房供應和網簽備案總量均有所回升，但從近一年情況來看，網簽備案量仍處于低位。3月平均去化率高達63%的杭州，市場熱度仍然體現在主城區。

再看近期為樓市松綁的蘇州，3月9個項目推售，開盤平均去化率達到60%，但仍集中在核心板塊。相城區項目即便有八五折至八八折優惠、贈送物業費和車位抵用券等，整體去化率仍低至20%。

在重32城中，3月份大半城市去化率低于30%，甚至10%。部分典型城市的項目最高與最低去化率差距不大，均在低位徘徊。如福州單項目去化率為28%~50%；鄭州單項目最低去化率3%，最高也僅為34%。如佛山、重慶在一季度下調了商業貸款首付比例，佛山還進一步降低了“人才”認定門檻，但市場下行周期中對樓市成交刺激作用有限。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示：”不管市場上行還是下行，出政策的時候都會有拐點，這個拐點是否明顯，和政策力度、執行力度有關。今年政策的確在放松，但經濟背景，社會背景比以往更復雜，市場還需要更多耐心。”

多個城市存銷比大增

值得注意的是，大部分城市去化率走低并非一日之寒，累計庫存同環比升高很大程度上拖累了新項目開盤去化。

如3月份新盤平均去化率最低的無錫（10%~20%），據易居房地產研究院百城庫存數據，自2019年1月起無錫新房存銷比重回兩位數，截至今年2月末，無錫市存銷比達到25.9，環比增長17%，同比增長67%。但無錫新房庫存并同比增長僅6%，成交同比則下滑了44%，成為新樓盤滯銷的最大因素。

已經放寬政策的福州，市場同樣沒有實質回暖，多數項目認購率不足20%。僅萬科城市之光認購率達到87%、金地自在城認購率37%，其余大多數項目認購率僅個位數，而福州的存銷比也接近20，為19.6。

嚴躍進表示，“福州市場最近兩年出現過一小波回暖態勢，但持續時間不長、回暖動力非常微弱，市場處于掙扎復蘇且阻力很大的狀態。對于福州市場的壓力，其實從一些相對銷售不錯的項目也可以看出，房企總體上都面臨銷售壓力較大的問題。政策方面確實也給予了寬松的導向。比如3月30日福州放松了購房政策，給了4月份市場改善的空間。但這中間要注意一些新的不確定性因素，比如說各類政策效應不達預期、疫情帶來新的干擾、購房者購房意愿不強等問題。”

再以上海為例，易居研究院認為，從上海商品住宅庫存數據來看，2020年3月受疫情影響，庫存面積及去化周期創歷史新高，但后續庫存面積及去化周期一路下行，直到2022年3月份受疫情影響上海商品住宅庫存面積有所上升，去化周期也開始上行。根據2020年疫情過后的行情，樂觀預計上海今年5、6月份商品住宅去化周期將由升轉降。

對于接下來的市場走勢，易居研究院預測，重點城市的市場分化格局仍將延續。待政策利好持續發酵，“人+錢”集中的基本面較好的城市勢必率先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉機”；武漢、鄭州、廈門等或將輪動傳導而筑底企穩；對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等城市而言，短期下行壓力依舊較大。