近日，全國多地陸續(xù)出現(xiàn)了業(yè)主欲“停貸”的現(xiàn)象，數(shù)十個樓盤的業(yè)主不約而同地向各個開發(fā)商發(fā)放“強制停貸告知書”。新京報貝殼財經記者了解到，這些樓盤大多數(shù)已經處于停工狀態(tài)。

“我們只想讓開發(fā)商把房子建好，交付給我們。”作為武漢某樓盤購房者，張克近期在《停貸告知書》上簽了名字。他告訴新京報貝殼財經記者，其在2020年購買了該樓盤的房子，2021年2月起開始向銀行還貸。但至今為止，該樓盤幾乎處于停工狀態(tài)，其購買的房子仍未封頂。他表示，若開發(fā)商在合同規(guī)定的交付日未交付房子，該樓盤購房者將停止向貸款銀行償房貸，直至樓盤完工驗收合格交付。

(資料圖片)

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，除了武漢以外，長沙、南昌、沈陽、宿遷、咸寧、許昌、新鄉(xiāng)、商丘、周口、鄭州、漯河、南陽、邵陽、隨州、深圳等地均有多個樓盤的購房者發(fā)出類似的《告知書》，而《告知書》普遍購房者認為放貸的銀行存在違規(guī)放貸、對資金監(jiān)管不嚴等問題，并均稱將停止向銀行繼續(xù)還貸。涉及銀行包括多家國有銀行、股份制銀行及城商行。截至記者截稿，尚無涉及銀行對此進行回應。

“從情理上來講，在很多爛尾樓項目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎?！倍辔宦蓭熂般y行分析人士認為，但司法實踐中，很少有法院會直接判在這種情況可以直接實現(xiàn)停貸，因此不建議購房人貿然停止還貸。

銀行違規(guī)放貸？購房者：只想開發(fā)商交房

“我們也是沒有辦法了。”張克告訴貝殼財經記者，購房者在發(fā)送《停貸通知書》之前，曾多次因為樓盤停工維權。自2021年8月該樓盤停工至今，購房者已和開發(fā)商、武漢市房管局和區(qū)政府三方會談近10次，但至今樓盤仍處于停工狀態(tài)。而期間相關機構和部門的回應十分潦草，如“室外景觀工程完成時間”甚至出現(xiàn)了“11月31日”等不存在的日期。

根據(jù)張克提供的《停貸告知書》顯示，他所購買的樓盤自2020年底“九開九罄”，預售回款達到48億元，但至2022年7月，該樓盤完成量不足35%。而據(jù)他及其他購房者多方調查發(fā)現(xiàn)，樓盤7.25億的重點監(jiān)管資金已被開發(fā)商挪為他用，樓盤建設資金缺口近8億。目前，距離2022年12月31日的交房日期僅剩下5個多月的時間。

該樓盤購房者認為，除了開發(fā)商問題之外，多個貸款行亦存在且不限于放貸前風險評估失職、未封頂違規(guī)放貸和監(jiān)管賬戶預售資金監(jiān)管失職等行為，直接導致了當前樓盤爛尾局面，理應承擔給購房者造成的全部損失。因此，該樓盤購房者決定，自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款，直至樓盤完工驗收合格交付。

據(jù)新京報貝殼財經記者了解到，這份《告知書》的落款時間為7月10日，該項目的購房者已經將這份《告知書》送達到市政府、房管局、當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門、各家貸款銀行及開發(fā)商。但目前暫未得到相關回復。而記者試圖聯(lián)系上述部門及機構，亦暫未有所回應。

有銀行業(yè)內人士表示，如果上述購房人所提供的相關信息屬實，銀行可能確實存在違規(guī)情況。金融監(jiān)管部門此前曾明確了重點監(jiān)管資金比例，并要求銀行需在樓盤封頂后方才按揭放貸等。

根據(jù)2013年武漢市出臺《新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》規(guī)定，對商品房項目形象進度達到結構封頂并已支付完封頂工程費用的開發(fā)企業(yè)，重點監(jiān)管資金標準調整為項目總預售款的15%。而自2021年起，多地監(jiān)管部門均再度強調，銀行不可為購買主體結構未封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。

強行停貸是否可行？律師建議審慎為之

購房者強行停止還貸是否可行？多位律師和銀行人士均認為，雖然銀行確實可能存在違規(guī)現(xiàn)象，但建議購房者謹慎為之。

“業(yè)主停貸是對其與銀行簽訂的商品房按揭貸款合同的違約，應當慎重而為。”陜西富能律師事務所副主任付鵬向新京報貝殼財經記者表示，從法理上講，樓盤爛尾對應的是業(yè)主和開發(fā)商的房屋買賣合同關系；而停貸行為，對應的是業(yè)主和銀行的商品房按揭貸款合同關系。樓盤爛尾，不能產生不同合同主體之間、不同法律關系之間的直接抗辯。

北京金訴律師事務所主任王玉臣亦表示，如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協(xié)議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。

“停貸的可能性還是有的?！蓖跤癯急硎?，如果購房人要實現(xiàn)停貸的目的，根據(jù)以往案件經驗來說，一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協(xié)議的達成。

南方財經法律研究院學術委員會主任兼首席研究員卜祥瑞亦表示，按照最高院現(xiàn)有的司法解釋，因開發(fā)商未按期交房，致使商品房預售合同解除，房貸由開發(fā)商承擔。但這并不能一概而論，還需要看具體違約情況，以及相關合同的約定情況。比如，借款人違約而主動解除購房合同。那么，借款人能否再單方主張解除按揭貸款合同，而由開發(fā)商向銀行承擔全部本息還款義務，其實在法理上很是值得研究的。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關規(guī)定，購房合同被解除后，業(yè)主可以請求解除貸款合同。購房合同、貸款合同均被解除后，開發(fā)商就應將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和業(yè)主。

“不過，誰違約就需要誰來承擔責任。銀行如此，開發(fā)商如此，借款人亦是如此?！辈废槿鸨硎?，在這一過程中，各方都應依法依約承擔責任，不能僅以單方決定為準。而當前判定相關項目的情況，為時尚早，仍需有關部門進一步調查得出結論。他建議，購房者還應依法維權。當前相關監(jiān)管層已經在房地產紓困方面出臺了諸多有關政策，預計未來還會有一系列有利于各方主體權益保護的決策出爐。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，就監(jiān)管賬戶被挪用等問題，購房者也應積極尋求地方政府等官方部門，協(xié)調開發(fā)商進行追回，并推動樓盤盡快復工復產。

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進嗨指出，此次購房者指責銀行具有的違規(guī)情況，也應受到重視。他建議，各級政府要積極盤摸所在城市項目開工情況，對于爛尾和表演式復工情況嚴查，以盤摸相關項目牽涉的購房者房貸情況，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。同時，關注近期房企不能開工的原因和現(xiàn)象，繼續(xù)提供幫助，尤其是關好預售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設。

（為保護采訪者身份信息，張克為化名）

新京報貝殼財經記者 姜樊

編輯 陳莉 校對 柳寶慶 楊許麗