每年春季的3、4月份通常是房地產(chǎn)的銷售旺季，然而在美國硅谷周圍的舊金山灣區(qū)，這個號稱是全世界房產(chǎn)交易最熱門的區(qū)域之一，房子卻賣不動了。

“去年的這個時候，灣區(qū)的地產(chǎn)市場火得不行，但現(xiàn)在完全不同了。”位于舊金山灣區(qū)東部康特拉科斯塔縣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬特魯賓斯坦說。

(資料圖片)

經(jīng)歷了2021年-2022年房地產(chǎn)的猛漲后，舊金山灣區(qū)的房價在2022年3月到達(dá)頂點，中位數(shù)達(dá)到154萬美元，隨后連續(xù)下跌了10個月。

根據(jù)加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2023年1月，在短短十個月之內(nèi)，舊金山灣區(qū)的房價中位數(shù)就已經(jīng)歷史性地從頂點下跌了35%，從154萬美元跌至約100萬美元。

舊金山灣區(qū)的房產(chǎn)價格暴跌。（圖源：wolfstreet）

連面向富人的獨棟別墅銷量都遭遇了滑鐵盧。今年1月，舊金山灣區(qū)獨棟別墅的銷量同比下降了37%。

值得注意的是，這已經(jīng)是該區(qū)域的第二次房地產(chǎn)泡沫破滅，上次發(fā)生于2007年-2011年，其房價下跌的背景，是著名的美國次貸危機。在次貸危機引發(fā)的第一輪房產(chǎn)下跌周期的前10個月，舊金山灣區(qū)房價中位數(shù)僅下跌了23%，甚至不如現(xiàn)在跌得猛。

泡沫破了

市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變迫使魯賓斯坦將一位拉斐特郊區(qū)客戶的住宅標(biāo)價，從200萬美元下調(diào)至170萬美元。

“這棟房子已經(jīng)連續(xù)三周無人問津了。”魯賓斯坦表示，雖然該房產(chǎn)的主要問題是最近的大型停車場周末總會爆滿，但在一年前，這種問題根本不算什么。他坦言，“現(xiàn)在的買家更加挑剔了。”

盡管那些擁有整潔的庭院、現(xiàn)代化的廚房和浴室的優(yōu)質(zhì)房源依然很搶手，但大多數(shù)房屋在市場上的停留時間更久了。根據(jù)美國房產(chǎn)市場分析公司Redfin統(tǒng)計，2023年1月灣區(qū)地產(chǎn)的交易時間中位數(shù)激增至32天，而2022年1月的交易時間中位數(shù)僅為12天。

舊金山灣區(qū)東部，康特拉科斯塔縣的一處待售房產(chǎn)。（圖源：社交媒體）

魯賓斯坦指出，這一數(shù)據(jù)在康特拉科斯塔縣甚至達(dá)到了45天。相比于2022年4月的峰值，康特拉科斯塔縣的單戶住宅價格中位數(shù)已經(jīng)下跌了30%，從105萬美元跌至73.7萬美元。

截至今年2月5日，包括單戶住宅、公寓和聯(lián)排別墅在內(nèi)的所有房屋價格中位數(shù)，在圣馬特奧縣為134萬美元，圣克拉拉縣為129萬美元，舊金山縣為117萬美元，阿拉米達(dá)縣更是低于百萬美元，達(dá)到了89.4萬美元。

目前來看，灣區(qū)房價的暴跌還沒有造成大范圍的財產(chǎn)損失。因為在2021年和2022年，灣區(qū)的房價泡沫過高，嚇退了許多炒房客，以至于實際成交量非常少。

此外，在次貸危機引發(fā)的上一輪房產(chǎn)泡沫破滅時，灣區(qū)房價中位數(shù)從2007年5月的78.9萬美元，最終跌至2009年2月的32.1萬美元觸底，房價連續(xù)下跌了21個月，幅度高達(dá)59%。

而此輪泡沫破滅勢頭更猛，灣區(qū)房價也還未跌至疫情之前的水平。

裁員更猛，利率更高

作為美國高科技產(chǎn)業(yè)的代名詞，硅谷擁有近38萬名科技人才，他們的平均年薪超過10萬美元，因此也造就了周邊房地產(chǎn)市場的火熱。

但科技企業(yè)裁員潮疊加房貸利率的上漲，最終還是戳破了舊金山灣區(qū)房價的泡沫。

當(dāng)?shù)氐娜丝谄詹閿?shù)據(jù)顯示，在2020年至2022年期間，有5.6萬名居民遷離了舊金山市，約占其總?cè)丝诘?.3%，而同期約有1.2萬套新房竣工。

人口的流失疊加新房竣工，無疑增加了房屋的供應(yīng)量，但需求端并沒有同步增長。

根據(jù)就業(yè)市場分析公司ZipRecruiter的統(tǒng)計，在被稱作“硅谷中心”的圣荷塞大都市區(qū)，與疫情前的2019年相比，軟件開發(fā)相關(guān)的崗位數(shù)量下降了45%，信息技術(shù)相關(guān)的崗位數(shù)量下降了37%。在舊金山灣區(qū)的其他地區(qū)，軟件開發(fā)相關(guān)的崗位數(shù)量下降了53%，信息技術(shù)相關(guān)的崗位數(shù)量下降了28%。

受到節(jié)約人力成本的需求和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型驅(qū)使，美國科技巨頭的裁員在今年還格外猛烈。

根據(jù)長期跟蹤科技行業(yè)就業(yè)情況的網(wǎng)站layoff.fyi統(tǒng)計，全球科技公司在2022年一共裁員154336人，而僅在2023年年初的45天內(nèi)，全球科技企業(yè)已宣布計劃裁員超過10萬人，其中，美國硅谷的裁員人數(shù)占比最高。按此勢頭發(fā)展，2023年科技行業(yè)的裁員人數(shù)或?qū)⒊^2022年。

在硅谷的科技巨頭中，微軟宣布裁員10000人，亞馬遜宣布裁員18000人，谷歌宣布裁員12000人。

“這有點讓人不知所措。”圣荷塞的軟件工程師賽魁娜表示，她在去年11月失去了在一家硅谷初創(chuàng)公司的工作。

賽魁娜知道自己現(xiàn)在要和谷歌等五大硅谷巨頭的工程師們競爭，但她告訴自己，機會還是有的，比如可以尋找一些需要更具體技能的公司。因此，她也積極參加在線課程，學(xué)習(xí)新技術(shù)。

不僅是供給和需求端的失衡，造成灣區(qū)房價下跌的原因，還有隨著美聯(lián)儲不停加息，而水漲船高的美國房貸利率。

自2022年3月開始，美聯(lián)儲連續(xù)加息八次，累計加息450個基點，美國基準(zhǔn)利率水平已達(dá)到2008年金融危機以來的峰值。

而美國30年期和15年期房貸平均利率也從2022年3月的3.29%和2.79%，上漲至2023年2月的6.32%和5.51%。美國房貸利率已達(dá)疫情以來歷史低點的兩倍，高利率使得購房者的月供比此前增加上千美元。

2023年以來，美國30年期和15年期房貸利率在1月底美聯(lián)儲加息前突然增長。（圖源：美國住房抵押貸款巨頭房地美）

對于未來的灣區(qū)房產(chǎn)市場，Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費爾維瑟表示，盡管灣區(qū)房產(chǎn)的價值仍然很高，但可能陷入一種增長停滯的新常態(tài)。“舊金山灣區(qū)的地產(chǎn)市場將會越來越像美國其他地區(qū)。”她說。