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2022年1-5月，保定主城區推出8宗宅地（含綜合），成交6宗，流拍2宗，溢價率持續低位，土地市場較冷。1-5月份，保定房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為44.6億元，愛情地產、隆基泰和、中翔房地產包攬了保定榜單銷售金額及銷售面積前三甲。愛情城銷售額位列項目銷售榜榜首。近日保定發布首套房首付兩成，二套房首付三成的利好政策，預計房地產市場將有所好轉，建議企業抓住機遇，在政策窗口期積極推盤營銷。

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2022年1月1日-5月31日期間銷售的商品房（包括商品住宅、寫字樓、商業、公寓等）為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊試用）在保定市域范圍（統計范圍：蓮池區、競秀區、滿城區、清苑區、徐水區）的銷售備案數據項目，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的企業和項目，由企業提供相關文件，經審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-5月份，保定房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售商品住宅金額為44.6億元，合計銷售面積37.7萬平，愛情地產、隆基泰和、中翔房地產包攬了保定1-5月銷售金額與銷售面積前三甲。銷售額方面，愛情地產1-5月以9.3億元的銷售業績位列銷售金額榜冠軍；隆基泰和以6.6億元的銷售業績位列第二名；中翔房地產以4.6億元列居第三名。銷售面積方面，愛情地產、隆基泰和、卓正地產銷售面積分別為9.6萬平、5.9萬平、4.4萬平。另外，TOP10房企銷售門檻值為2.1億元/1.9萬平。

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特別聲明：各房企項目銷售數據統計是以2022年1月1日-5月31日期間銷售的商品住宅和別墅為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊試用）在保定市域范圍（統計范圍：蓮池區、競秀區、滿城區、清苑區、徐水區）的銷售備案數據項目，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的企業和項目，由企業提供相關文件，經審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-5月保定商品房銷售金額排行榜TOP10項目合計銷售金額為26.7億元，合計銷售面積為21.7萬平，其中TOP10的銷售金額門檻值為1.9億元。愛情城銷售額位列榜首，銷售金額為4.0億元，銷售面積為3.2萬平；本項目由愛情地產開發，位于保定蓮池朝陽大街與南二環交叉口西北側，西臨樂凱南大街，北接南堤河，占據城市中軸雙主脈，交通路網通達全城，且周邊商業、教育、公園等資源配套齊全，市場認可度較高。

▍宏觀經濟與政策環境

（1）保定首套房最低首付比例下調至20%，二套為30%

6月2日，河北省市場利率定價自律委員會發布《關于調整完善保定市差別化住房信貸政策的通知》，通知提出對在保定市主城區購買首套普通住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款的，最低首付比例為20%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第2套住房申請商業性個人住房貸款的，最低首付比例為30%。

（2）河北1-4月住宅商品房銷售面積下降17.3％，銷售額同比下降17％，新開工面積下降35.6%

5月24日，河北省統計局發布《2022年1-4月份全省房地產開發和銷售情況》，數據顯示，2022年1-4月份河北省房地產開發投資完成1119.5億元，同比增長6.5%。住宅投資完成922.8億元，同比增長7.5%。住宅房屋新開工面積為882.5萬平方米，同比下降35.6％。住宅商品房銷售面積為996.4萬平方米，同比下降17.3％。住宅商品房銷售額為770.1億元，同比下降17％。

（3）保定1-4月住宅商品房銷售面積同比增長14.6％，待售面積同比增長55.3%

5月27日，保定統計局發布《2022年1-4月份保定房地產開發投資情況》，數據顯示，2022年1-4月份保定房地產開發投資完成137.1億元，同比增長14.1%。住宅商品房銷售面積為116.9萬平方米，同比增長14.6％。住宅商品房待售面積為61.9萬平方米，同比增長55.3%。

▍住宅市場

（1）房價：新房均價連續兩月下跌，二手房成交均價連續六個月下跌

新房：2022年5月，保定新建商品住宅均價為8893元/平米，環比下跌0.25%，新房成交均價連續兩個月下跌，同比去年下跌0.36%。累計來看，本月成交均價較去年年底下跌0.41%。

二手房：保定二手住宅均價環比持續六個月下跌，本月成交均價為10292元/平米，環比下降0.19%，降幅較上月有所收窄，收窄0.22個百分點；同比來看，二手房成交均價繼續下跌，本月下降2.42%，較上月擴大0.27個百分點。累計來看，保定二手房成交均價延續下跌態勢，本月成交均價較去年年底下跌1.53%。

圖：2019年-2022年5月保定新建商品住宅銷售均價及環比走勢

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（2）成交規模：主城區銷售規模企穩回升，預計短期將繼續回升

本月，保定市主城區房地產市場共發布6個建設工程規劃許可證，1個商品房預售許可證，競秀金茂悅獲證，預售房源總面積2208.96平方米，為17套商業營用房。

主城區商品住宅（不含保障房）成交規模為9.09萬m?，市場銷售規模低位回升，環比明顯增長19.3%，但同比去年同期下降27.8%，本月成交量已經恢復至去年同期的7成以上，而上個月占比僅為4成，預計市場磨底階段已經過去，企穩回升階段已經開啟。1-5月累計成交54.98萬平，同比回落17.2%，降幅有所擴大。在房地產利好政策頻出，房貸利率持續下調背景下，5月份保定主城區商品住宅（不含保障房）銷售業績企穩回升。預計未來隨著保定首套房首付兩成，二套房首付三成的政策刺激效果顯現，保定房地產市場將有所好轉，企業應該抓住機遇，在政策窗口期積極推盤營銷。

圖：2021年-2022年5月保定主城區商品住宅（不含保障房）月度成交情況

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（3）成交結構：整體仍以剛改和改善產品為主，100-150萬元總價段為市場主力

從成交結構來看，2022年1-5月，保定主城區商品住宅市場整體仍以剛改和改善產品為主。成交總價結構中，100-150萬元總價段成交套數占比大幅走高，占比為52%，同比去年上升21個百分點；150-200萬元總價段成交套數占比提高至22%，同比提升14個百分點，市場改善需求支撐度較高；同時100萬元以下總價段成交套數占比顯著下降17個百分點，剛需產品市場占比大幅減少。成交面積結構中，90-120m?面積段剛改產品成交套數占比最高，為46%，同比去年持平；120-160m?面積段改善產品成交套數占比有所下降，但占比仍然高居31%，位列第二位，兩類產品占整體市場比重為77%，市場支撐度較高；60-90m?以下面積段剛需產品占比同比微漲1個百分點，近兩年基本穩定。

圖：2020-2022年1-5月保定主城區商品住宅（不含保障房）成交總價結構及成交面積結構情況

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▍土地市場

（1）宅地供求規模及價格：主城區宅地成交規模同比顯著上漲，溢價率僅0.37%

2022年5月，保定全市推出19宗宅地（含綜合用地，下同），成交13宗，流拍3宗；成交規劃建面102.79萬m?，同比上漲178.7%，平均樓面價2637.4元/m?，同比上漲28.0%，整體溢價率為0.23%，溢價率非常低。1-5月累計成交規劃建面273.54萬m?，同比下降57.7%。

本月主城區宅地推出8宗宅地，成交6宗，流拍2宗；成交規劃建面68.11萬m?，同比上漲115.7%，平均樓面價2296元/m?，同比上漲2.2%，整體溢價率為0.37%，土地市場熱度極低。1-5月累計成交規劃建面119.0萬m?，同比下降69.2%。

圖：2021-2022年1-5月保定(主城區)住宅用地供應成交情況及價格走勢

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（2）典型地塊：中國鐵建(601186)以7.65億元競得的瑞祥大街西、崇陽路北地塊，為1-5月成交最高總價地塊，該地塊房價差10000元/m?左右，利潤空間較大

中國鐵建以底價3.5億元競得東二環東、東風東路北地塊，成交樓面價3007元/m?，規劃建筑面積11.7萬m?，為1-5月成交最高價地塊。

表：2022年1-5月保定主城區宅地成交金額TOP10

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使用CREIS中指數據產品可方便快捷查詢地塊周邊情況。中國鐵建競得的瑞祥大街西、崇陽路北地塊周邊成交住宅地塊較多，周邊1.5km內成交5宗宅地（含綜合用地），周邊地塊成交樓面價主要集中在2400-3200元/m?之間，與中國鐵建競得地塊成交樓面價2380元/m?相比，有一定價差；周邊3KM內有10個競品項目在售，價格12000-135000元/m?左右，房價差10000元/m?左右，利潤空間較大。

圖：中指數據CREIS產品查詢成交地塊周邊情況

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