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如果站在2022年的年頭，預測2022年財務穩健的民營房企，恐怕沒有幾個投資者會把中駿集團控股（HK1966）列入到行業的第一陣營。然而，這家被低估的房企，卻以自己一路走來的表現，給整個金融市場帶來些許驚喜。

這家公開市場債務零違約的開發商，在2022年12月和2023年開年又迎來了好消息。

2023年開年，中駿先后與中國工商銀行(601398)上海市分行、中國民生銀行(600016)總行、浦發銀行(600000)廈門市分行簽署了戰略合作協議，獲得三大銀行合計170億金額授信。至此，自2022年12月起，中駿已累計與10家銀行戰略合作，獲得各大銀行授信金額突破430億。

2023年1月18日，中駿集團對外公告，旗下廈門中駿集團有限公司成功發行2023年度第一期中期票據，發行規模為人民幣15億元，成為2023年首批獲得中債信用增進投資股份有限公司支持成功發債的民營房企，15億的發行金額，也是2023開年最大金額。

在公開市場，中駿早先發行的債券目前在二級市場的價格，與同期發行債券的民營房企相比，也已經高出不少。受金融機構和投資者歡迎，最主要的原因還在于中駿極為珍惜并努力維護自身金融信用。

根據統計，目前在前50強房企中僅剩下15家民營房企尚未違約，中駿便是其中之一。12月8日，中駿集團再次提前匯出12.87億元用于購房尾款ABS本息兌付，使得中駿在年內的境內外公開債務全部還清，累計償債超110億元，堅守“零違約”記錄。

良好的信用表現，不免引發人們的好奇之心，中駿是怎么做到的？

嚴守財務紀律的“示范生”

據《中國房地產報》統計，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）有息負債共計4.31萬億元，按照7%平均融資成本計算，每年要還利息約3017億元。

從有息負債規模分布看，規模超過2000億元的有萬科、碧桂園、綠地、保利這4家房企；規模在1000-2000億元的有中海、龍湖等10家房企；規模在500億-1000億的有遠洋、新城等20家房企。中駿的有息負債規模約502億元，位于TOP50上市房企的第34位，且少于同等規模的寶龍（729.58億）等企業，對于有息負債總額這個數值，中駿的總量相對較小，處于前50強房企的中下游水平。

此外，在長短債務結構配比來看，從2022年中駿發布的半年報數據來看，其債務結構中，上半年短期債務占比為27.18%，長期債務占比72.82%，長短期債務比2.68，長短債比這一指標要高于金輝（2.26）、融信（2.01）、正榮（0.96）等同規模房企，且長短債比接近3倍的表現，略低于龍湖、碧桂園等示范民營房企，在民企中債務結構相對較優。

我們單獨去看頭部TOP30房企數據，碧桂園總共發債14只美元債，共計79.4億美元；融創總共發債12只美元債，共計70.4億美元；新城總共發債13只美元債，共計39.8億美元；綠地總共發債10只美元債，共計35.5億美元。

從上述數據可以看出，中駿的發債數量、發債金額，對比頭部TOP30房企的數據，相對都是比較少的。

除了海外債之外，中駿的境內信用債在前30強房企中也是屬于負債較少的。據中指研究院統計的數據顯示，截止2022年9月30日，中駿的境內信用債總額為43.22億元。碧桂園、龍湖等示范民企的境內信用債總額分別是291.86億元、407.83億元，且同等規模的融信、寶龍等房企的境內信用債總額分別是97.68億元、80.72億元。進入10月以來，中駿陸續以14.35億元回售“20中駿03”債券，以12.87億元用于購房尾款ABS本息兌付，使得中駿在未來三年內的境內信用債總額僅剩16.1億元。

另外，中駿非常注重債務結構的管理，避免到期債務集中兌付的現象。兌付時間來看，中駿2023年僅有1筆美元債到期，2024年有2筆美元債到期，2025年有1筆美元債到期，2026年有1筆美元債到期。這樣的兌付節奏，使得中駿沒有短期集中兌付的壓力。

反觀同期房地產全行業的計到期債務約9603億元，集中兌付壓力非常大。

由于市場下行，再融資變大，2022年上市民營房企普遍債務壓力加大。根據2022年半年報數據，上市的前50家房企中，三道紅線都是綠檔的民營房企僅剩7家。中駿2022年半年報數據顯示，其非受限現金與短期債務的覆蓋率為1.1倍，剔除預收款項后的資產負債率為68.3%，凈負債率為79.8%，穩定在綠檔，是為數不多的三條紅線都是“綠檔”的企業。

高效投資、經營：實現高效益

盤點中駿2021年的年報可以發現，中駿集團的土儲主要集中在北京、上海、杭州、蘇州、福州、南昌、合肥等一二線城市以及周邊的都市圈，極少會涉及三四線城市。這使得中駿的毛利始終處于較高水平。

毛利較高原因同樣得益于中駿在2017年提出的一體兩翼戰略。2017年，中駿將購物中心和長租公寓這兩塊業務提到了企業發展的戰略高度，正式提出了“一體兩翼”戰略，明確以地產開發為主體，以中駿世界城新零售購物中心和長租公寓為兩翼的轉型協同發展戰略，開啟了第二業務曲線。住宅+商業+長租的開發能力，讓中駿有能力拿了不少地價較低的優質地塊，同時也讓中駿有了一筆持續的經營收入。

時代財經以克而瑞銷售排行榜為統計口徑，梳理出30家上市房企上半年的業績表現來看。2022年上半年，30強上市房企僅有15家毛利率超過20%，房企整體盈利情況不容樂觀。中駿在2022年上半年歸母凈利潤為12.74億元，依然實現凈利潤正收益，且毛利率為22.2%，在30強上市房企中排名第6，在上市民營房企中排名第3，甚至領先了萬科、碧桂園、龍湖等頭部房企。

在另一項衡量企業盈利能力的指標上，中駿的凈利率為10.03%，位列30強上市房企第9，優于美的（8.2%）、新城（7.6%）等示范民企。整體來看，中駿的毛利率、凈利率的表現均進入了行業前十。

2022年半年報數據顯示，中駿在地產開發之外的商業投資、租賃住房、物業管理等經營性業務收入達到近12億元，占比為7.7%，成為中駿收入及利潤的穩定貢獻源。

尤其是長租公寓的開發，引入了大量外部的資金，減輕了中駿在土地拿地時的資金壓力，并進一步加快了資金的周轉。

這也使得中駿在投資拿地時，能獲得更高的土地權益比重。從半年報數據來看，2022年上半年中駿的權益銷售額占比是78.9%，要優于碧桂園（74.9%）、龍湖（65%）等示范民企。

這一做法，不僅讓中駿在項目營銷、產品品控等多個層面，有更強的靈活性和自主性。也確保了公司不會因為合作伙伴的觸險，妨礙了投資、銷售、開發的既定節奏，規避了隱藏的債務風險。

“一體兩翼”戰略，也確保了中駿在市場下行時，依然有能力憑借優質的TOD網紅產品，保持銷售良好。據克而瑞第三方數據顯示，2022年，中駿集團完成合約合同銷售金額606億，其中，包括杭州中駿鼎湖未來云城、北京中駿金輝未來云城、合肥中駿世界城等一二線城市明星項目銷售表現亮眼，2022年，中駿集團累計實景呈現房源近50000套。

良好的銷售業績和回款，進一步充裕了公司的現金流，讓中駿的金字信用，在市場的“寒冬”愈發耀眼，也讓消費者、投資者、金融機構、供應商愈發信任企業，由此形成了一個正向循環。