對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，2021年是錢荒的一年，在融資持續(xù)收緊的背景下，部分房企陷入現(xiàn)金流困境。

“現(xiàn)金為王”終于從口號(hào)變成了現(xiàn)實(shí)，經(jīng)此一役，上市房企也許從此會(huì)走向不同的境地。和訊房產(chǎn)推出《2021年上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流榜》（以下簡(jiǎn)稱為“榜單”），通過現(xiàn)金流視角解讀房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險(xiǎn)情況和未來發(fā)展。

2021年上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流榜

整體來看，2021年上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均值為72.71億元，與去年同期基本持平。不過，在入圍的50家房企中，多達(dá)23家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)下降，這一數(shù)字去年同期只有16家，這意味著2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降的房企比2020年增加了7家。

很顯然，在融資收緊且投資業(yè)務(wù)仍無法構(gòu)成第二增長(zhǎng)曲線的背景下，房企的現(xiàn)金流大概率會(huì)出現(xiàn)問題，這也是為什么2021年恒大、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股、港龍地產(chǎn)、榮盛發(fā)展(002146)等房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約的主要因素。

究其原因，2021年對(duì)房企影響最大的政策是預(yù)售資金監(jiān)管在執(zhí)行層面收緊，此前，挪用預(yù)售資金是行業(yè)默認(rèn)的常態(tài)。由于定金和預(yù)收款是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源，其占比超過了房企自籌資金，因此，全面收緊后，房企的現(xiàn)金流立時(shí)捉襟見肘。

目前來看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降的房企大概有兩類，一類是金科股份(000656)、招商蛇口(001979)、華僑城A、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等房企，他們雖然出現(xiàn)下降，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體不錯(cuò)。比較令人意外的是萬科，雖然2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，但賬面僅有41.13億元，比去年驟降490.75億元，是萬科2014年以來的最低水平。

和訊翻閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，原因主要在于萬科2021年購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付了3606億元，比去年同期多出421億元，此外，在員工人數(shù)輕微下降的情況下，萬科給職工以及為職工支付的現(xiàn)金也增加了大約30億元。對(duì)于更進(jìn)一步的原因，萬科沒有披露。

【資料圖】

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析認(rèn)為，這主要是由于去年下半年以來市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致的銷售收入大幅下滑所致，萬科雖然減少了拿地，但供應(yīng)鏈上相關(guān)企業(yè)流動(dòng)性惡化讓萬科為了維護(hù)供應(yīng)鏈的穩(wěn)定被迫加快了付款與結(jié)算速度，也就導(dǎo)致萬科購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支出會(huì)增加較多的情況。

萬科2021年財(cái)報(bào)截圖

另一類房企包括中駿集團(tuán)控股、保利置業(yè)集團(tuán)、大悅城(000031)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，這類房企不僅經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)下降，其2021年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流本身就沒有回正，以大悅城為例，數(shù)據(jù)顯示，2021年大悅城支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金高達(dá)721億元，是近十年的高點(diǎn)。

對(duì)此，大悅城總會(huì)計(jì)師吳立鵬解釋道，2021年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-84.64億元，主要是2021年新獲取土地儲(chǔ)備，新增項(xiàng)目土地支出、開發(fā)項(xiàng)目建造支出及稅費(fèi)支出合計(jì)485.92億元，而當(dāng)年銷售回款、租金收入等經(jīng)營(yíng)流入400.10億元，致使當(dāng)年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)。

此外，部分房企實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)健增長(zhǎng)，包括碧桂園、新城控股(601155)、中梁控股、綠地控股(600606)、榮盛發(fā)展、正榮地產(chǎn)、中交地產(chǎn)(000736)、寶龍地產(chǎn)、中海均實(shí)現(xiàn)百億元的現(xiàn)金增長(zhǎng)，以新城控股為例，2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為219.85億元，成為安全性極高的房企。

由于房企最大的支出是土地，而據(jù)和訊觀察，上述房企共性正是不同程度減少了拿地。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園權(quán)益拿地額為1397億元，同比減少115億元；新城控股拿地額384億元，同比減少477億元；中梁控股拿地額186億元，同比減少169億元。