中國網財經5月18日訊 日前，合肥市自然資源和規劃局、國家金融監督管理總局安徽監管局辦公室、合肥市地方金融管理局、國家稅務總局合肥市稅務局聯合印發《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》。合肥成為安徽省首個啟動不動產信托登記工作的城市。

這一動態延續2024年末北京“破冰”以來的改革勢頭。北京試點續做三年，江蘇、上海、廣州、天津、廈門、東莞等地陸續跟進。不動產信托財產登記制度正從首都試點轉向全國聯動。

(資料圖片僅供參考)

合肥入局催生制度突破

2025年10月，合肥市獲批成為服務業擴大開放綜合試點城市，不動產信托登記作為重點領域創新任務被納入改革清單。

合肥面臨多重需求驅動。企業端希望通過存量不動產盤活實現輕量化運營，拓寬融資渠道。民生端在養老保障、特殊群體照護、家族財富定向傳承等領域的服務訴求快速增長。行業發展對制度變更提出迫切需求。傳統模式下，不動產信托普遍采用SPV架構模式，交易成本高、權屬認定模糊、風險隔離效力不足。現有登記規則無法匹配信托財產獨立性的制度要求。

合肥按照“對標先進、部門協同、需求導向”原則推進政策制定，系統梳理北京、上海、廣州等首批試點城市的成熟做法，吸收“預告登記”“注記權屬標識”等制度創新設計。建立跨部門協同機制，與金融監管、稅務等單位召開專題對接會，就風險隔離、稅費政策適用等核心問題達成共識。聯合信托公司召開3次行業研討會，針對“簡化辦理流程”“降低設立成本”“拓展適用場景”等核心訴求調整政策條款。

三大措施構建制度閉環

合肥出臺的《通知》圍繞“規范、便捷、普惠”目標，明確全流程操作規范。

第一項措施明確登記適用范圍與辦理流程。試點適用于合肥市行政區域內已合法取得的國有土地上不動產。辦理流程實行“四步走”：信托產品預登記、信托文件簽訂、不動產信托財產登記、信托產品登記。這形成“信托產品登記+不動產登記”的閉環管理。

《通知》對不動產信托給出明確定義：委托人基于對受托人的信任，依法將其不動產轉移給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。不動產信托財產登記是指不動產登記機構依據委托人與受托信托機構的共同申請，依法為信托不動產辦理轉移登記，將信托相關事項記載于不動產登記簿。

第二項措施引入“注記”權屬標識模式。登記機構在不動產權證書和不動產登記簿附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱，信托登記系統產品編碼”。這套機制清晰區分信托公司固有財產與受托財產，從制度層面落實信托財產獨立性要求，實現風險隔離的法律效力。

《通知》還規定特殊情形。委托人與信托機構簽訂的信托文件中明確約定未經委托人同意不得處分不動產的，不動產登記機構可在附記欄注記相關內容。以遺囑設立的信托，在全部法定不動產繼承人到場確認或司法裁定遺囑有效性情況下，信托機構可持遺囑信托文件單方申請登記。

第三項措施增設“預告登記”彈性機制。針對不動產信托設立時權屬轉移條件暫未滿足的場景，允許委托人與信托機構共同申請預告登記。登記機構根據不動產權證書、當事人關于預告登記的約定、信托登記公司出具的證明文件，辦理預告登記，并在不動產登記證明附記欄標注“不動產信托財產預告登記”。待條件完備后再轉為正式轉移登記。這項機制既保障信托財產合法設立，又為委托人節約資金占用、提升資產流動性提供制度彈性空間。

《通知》同時規定信托不動產處分流程。信托存續期間或信托終止時，以不動產分配信托利益或者處置不動產的，相關當事人和信托機構共同向登記機構申請轉移登記。登記機構辦理轉移登記，并在不動產權證書和登記簿中刪除“信托財產”相關注記。試點自印發之日起試行兩年。

北京先行試點續做三年

北京市作為不動產信托財產登記領域的先行者，試點政策于2024年12月正式實施，核心目標是破解信托財產確權難題。北京模式創立“信托產品預登記、簽訂信托文件、信托財產登記”三步走流程，通過在不動產權證書“附記”欄標注形式完成信托財產登記。此舉實現國內非資金信托財產登記機制“從無到有”的歷史性突破。

試點運行一年，市場反響積極。該試點先后榮獲2025央視財經金融強國年度案例、北京市2025年首批營商環境改革創新案例，入選金融領域“北京服務”十二大案例。其探索的“1+3”財富管理新模式入選北京市“兩區”建設第五批市級改革創新實踐案例。

基于前期顯著成效，北京金融監管局和北京市規劃自然資源委決定將試點有效期延長至2028年12月31日。此舉旨在進一步擴大政策惠及面，持續推動政策優化。

從制度價值分析，延期著力破解長期制約行業發展的核心痛點。過去，信托財產登記缺失導致不動產信托權屬模糊，委托人資產易受受托人經營風險影響。北京首創的“附記欄標注”登記模式與“三步走”流程，賦予信托財產法律認可的“獨立身份”，真正落地風險隔離功能。

從民生維度觀察，延期意味著普惠金融紅利的持續釋放。試點僅一年余，已催生“養老+特殊子女照護”“不動產+慈善+傳承”等多元場景。不動產信托正從高凈值人群專屬工具轉向普通家庭的財富“守護者”。

從市場影響展望，北京的制度突破已帶動上海、蘇州、廣州、廈門、天津等地跟進試點，形成“多點開花”的改革態勢。

南京蘇州雙城試點首單完成

2025年11月，江蘇金融監管局、江蘇省委金融辦、江蘇省自然資源廳、江蘇省稅務局聯合印發《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》，明確在南京市、蘇州市行政區域內開展試點。

江蘇試點核心目標在于建立不動產信托財產登記制度，著力解決不動產無法從委托人名下直接轉移至信托產品名下、只能登記在信托公司名下的歷史難題。《通知》規定了具體辦理流程：信托機構按照“辦理信托產品預登記-申請出具證明文件-辦理信托財產登記-反饋登記結果”的步驟操作。不動產轉入信托時，登記機構依據委托人與信托機構的共同申請辦理轉移登記，并將信托事項記載于登記簿。轉出時，依據信托機構及相關當事人共同申請辦理轉移登記，并刪除“信托財產”相關標注。

江蘇試點強調受托機構能力建設，要求信托機構完善業務管理機制，準確分類，提升受托服務能力，有效防控風險。同時鼓勵信托機構圍繞代際傳承、家庭服務、養老保障、特殊需要、風險處置、公益慈善等場景設計服務模式。

試點通知印發后業務落地迅速。2025年11月17日，蘇州信托完成江蘇省首單不動產信托財產登記。該業務為首單不動產服務信托，創新采用“以房養老+特殊需要+公益目的”綜合服務模式。委托人將名下房產、房產收益權、現金及保單權益逐步裝入信托。通過“不動產權證注記+中國信登產品登記”實現雙重確權，保障信托財產獨立性與安全性。

蘇州信托聘請國浩律師(蘇州)事務所擔任監察人，構建制度屏障。信托合同及遺囑在蘇州市蘇州公證處完成規范公證，形成“信托+遺囑”雙重法律保障。

2026年3月，江蘇金融監管局披露，指導蘇州信托成立特殊需要不動產信托，將委托人名下房產、房產收益權、保單權益等資產納入信托體系。江蘇金融監管局表示，下一步將與省級有關部門建立信息共享機制，指導試點城市規范開展登記工作，保障登記的規范、準確、完整。

上海廣州天津廈門各具特色

事實上，除北京續做、江蘇新進、合肥入局外，全國多地早已積極布局不動產信托財產登記試點。

天津市于2025年9月正式啟動試點。天津試點將盤活存量資產明確為核心應用場景，以金融“五篇大文章”和“盤活存量、做優增量、提升質量”雙輪驅動。其在信托設立方式上創新拓展“委托受托人購買不動產”方式，實現“存量資產盤活+增量資產配置”雙覆蓋。天津建立健全標準化、精細化、場景化操作體系，構建“源頭核查+專業把關”雙重保障機制，支持自貿試驗區率先探索。

上海市于2025年5月發布試點通知，構建“多場景覆蓋+全流程閉環+多部門協同”的創新體系。上海采用“雙重登記”模式實現財產隔離，通過中國信托登記有限責任公司進行產品登記和通過不動產登記機構進行財產登記，在不動產權證上注記“信托財產”標識。上海鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等民生相關場景開展試點，稅務部門全程參與，為信托稅制改革預留空間。

廣州市于2025年7月印發試點通知，在適用范圍上實現顯著突破，打破地域和機構限制，開放適用全國機構。機制設計上，廣州引入預登記機制，委托人與信托機構可先行申請辦理預告登記，有效鎖定物權。流程設計上，廣州特別考慮到遺囑信托場景，在法定繼承人確認遺囑有效性前提下，允許信托機構憑遺囑信托文件單方申請登記，簡化流程。

廈門市于2025年8月啟動試點。廈門試點方案將以不動產追加交付信托財產、運用信托資金購買不動產、更換受托人、變更受益人等事項納入登記范圍，并按登記事項推出“指南式”操作指引，釋放信托制度在養老傳承、民生普惠領域的服務功能。

東莞于2025年12月31日印發通知，在東莞市轄內試行開展不動產信托財產登記。東莞金融監管分局會同東莞市委金融辦、東莞市自然資源局、東莞市不動產登記中心、東莞市稅務局建立信息共享機制。信托登記公司配合做好試點信息共享與監測評價。東莞試點試行一年，期滿后根據業務開展情況和效果執行政策續期或出臺正式辦法。

從單點突破邁向制度統一

各地試點方案雖各有特色，但都指向同一目標：推動信托行業回歸本源，發揮信托制度在服務實體經濟、優化資產配置、保障財富傳承等方面的作用。

合肥試點的價值在于填補安徽省不動產信托登記領域的規則空白，為服務業擴大開放和金融服務實體經濟創新提供新實踐。合肥將動態跟蹤試點運行，優化登記流程、拓展適用場景，強化跨部門數據協同與風險聯防聯控機制。

隨著北京續做延期、江蘇首單落地、合肥正式入局、上海廣州天津廈門東莞等多地跟進，不動產信托財產登記改革正從單點突破邁向區域聯動與常態化運行的新階段。一套更加統一、規范、高效的不動產信托財產登記制度體系有望加速形成。對于此項改革的后續進展，中國網財經將持續關注。